Senát Národního shromáždění R. Čs. r. 1923.

I. volební období.

7. zasedání.

Tisk 1623.

Zákonem tímto prodlužuje se vlastně dosavadní stav a to až do 30. dubna 1924, neboť na původním obsahu zákona a na jeho systematickém ustrojení, nečiní tato předloha žádné důležitější změny.

Jako dosud chce se tímto zákonem dosíci dvojího předně chrániti nájemníka proti neodůvodněnému zvyšování činže a za druhé proti bezdůvodné výpovědi.

V osnově nezapomíná se však také na přiměřenou ochranu vlastníků domů, pokud to mimořádné poměry dovolují a to jak po stránce právní, tak i hmotné. Po stránce právní rozmnožuje se výpočet důvodů k výpovědi o dalších pět nových důvodů, takže počet důležitých důvodů, který jest ovšem pouze příkladný a nikoli výlučný, vzrostl na 16. Nové důvody, pro které může býti zrušena smlouva nájemní, jsou

1. Byl-li nájemník vypovězen z území republiky Československé;

2. má-li nájemník nebo člen jeho domácnosti jiný a dostatečný byt v obci a nepotřebuje-li bytu pro výkon nebo při výkonu svého povolání;

3. užívá-li nájemník bytu k jiným účelům než k bydlení bez příslušného zákonného povolení;

4. dal-li si nájemník za místnosti dané do podnájmu i za dobu po soudním; rozhodnutí platiti nepřiměřené podnájemné a souhlasí-li podnájemníci s výpovědí a

5. zaniklo-li živnostenské oprávnění nájemníkovo k provozování živnosti v najatých místnostech. Z toho důvodu lze dáti výpověď jen z místností užívaných k provozování živnosti, které nejsou částí bytu.

Vedle toho byly některé dosavadní důvody rozšířeny na další skutečnosti. Tak může býti vypovězen nájemník, byl-li odsouzen pro trestní čin spáchaný nejen na pronajímateli, nýbrž i na jeho choti nebo pro trestný čin proti cizímu majetku spáchaný na obyvatelích domu a konečně může býti zrušena ochrana, jde-li o nájemníka, který přiznal jmění podle zákona o dávce z majetku a přírůstku na majetku aspoň částkou 1,500.000 Kč, je-li nájemníkem osoba fysická, neb aspoň 20,000.000 Kč, je-li nájemníkem společnost povinná dávkou z majetku, nebo kterému byla z takového jmění dávka pravoplatně uložena.

Po stránce hmotné dostává se vlastníku domu novým zákonem výhoda v tom smyslu, že nájemníkům požívajícím zdanitelného důchodu přes 60.000 Kč, jde-li o osoby fysické a přes 250.000 Kč, jde-li o osoby právní, může býti nájemné zvýšeno až na 120%. Zvýšení nájemného u výdělečných podniků připouští se však pouze z místností, užívaných k výdělečné činnosti. Rozhodným pro zvýšení nájemného bude poslední předpis o dani z příjmu, nebo dani výdělkové. V osnově jest také pamatováno na případy, aby nájemník, který později má menší důchod, nebo výnos, mohl uplatniti zase snížení nájemného.

Další změna spočívá v tom, že po smrti nájemníkově vstupují v nájemní smlouvu jeho dědicové (manželka nebo děti), kteří v bytě v době jeho smrti bydlili.

Pokud se týče ochrany nájemníků proti bezdůvodnému zvyšování nájemného, nedoznává zákon podstatných změn. Tak nájemné se nezvyšuje vůbec, až na případy vpředu uvedené, kde se jedná o důchody určité výše.

Proti neoprávněnému zvyšování nájemného z důvodů výloh spojených s udržováním a správou domu, chrání se nyní nájemník tím, že v zákoně jsou taxativně uvedeny výlohy, o které lze nájemné zvýšiti.

Jsou to výlohy za:

Osvětlování schodiště a chodeb, vodoměr, plynoměr, elektroměr, čištění stoky a žumpy, vymetání komínů a za odvážení popele a smetí.

Zvýšení nájemného jest ovšem přípustno pouze podle příslušných sazeb.

Dále jest v zákoně přesně vysloveno, že pronajimatel nesmí zvýšiti nájemné o daně a přirážky, připadající na zvýšení nájemného, zejména z důvodů oprav, nezapočítává-li se toto zvýšení do základu daňového. Také zvýšení nájemného z důvodů užívání zdviže omezeno pouze na osoby zdviž skutečně používající.

V zákoně jest také rozřešena sporná otázka o tom, které nájemné sluší vzíti za základ při rozvrhu zvýšení. Rozhodným je nájemné placené v době rozvrhu a nikoli základní nájemné.

Příslušný odstavec zní:

Zvýšení nájemného nesmí pro jednotlivý byt činiti více, než naň připadá z úhrnné částky zvýšení podle poměru nájemného z jednotlivého bytu k součtu nájemného ze všech bytů placeného v době rozvrhu a nájemních hodnot nepronajatých součástí domu, položených za základ poslednímu daňovému předpisu.

Dohoda učiněná o nájemném nebo o úplatě za užívání bytu a jiná smluvná plnění neb o podnájemném, jest platná jen tehdy, pokud smluvené nájemné nebo jiná úplata neodporují ustanovením tohoto zákona. Zákon zapovídá tu trojí druh smlouvy, a to smlouvu nájemníka, byt postupujícího, smlouvu pronajímatele a zprostředkovatele.

Jiných podstatných změn není. Osnova vykazuje ovšem také některé nedostatky. Tak na př. řízení o výpovědi, byla-li připuštěna z některých v zákoně taxativně uvedených důvodů, jest řízením sporným, ačkoliv měla tu ve všech případech platiti zásada řízení nesporného, alespoň pro důvod uvedený v § 1 pod č. 16 zcela jistě ano. Také bod 15. v § 1 měl by býti jasnějším ohledně nájemníků, kteří provozují živnosti koncesované jako pachtýři.

Sociálně-politický výbor připomíná k jednotlivým §§ následující:

K § 1, odstavec 2, čís. 15 (prvá věta):

Zákon mluví v prvé větě č. 15 o zániku živnostenského oprávnění nájemníkova, tedy o takových případech, kdy přímým nositelem živnostenského oprávnění (koncese) jest nájemník a nevztahuje se tedy na případy, kdy nájemník ztrácí právo provozovati živnost výhradně jako pachtýř živnostenského oprávnění (koncese). Zavinil-li nájemník (č. 6), že zaniklo živnostenské oprávnění majitele domu (propachtovatele živnosti), mohlo by to býti případně důvodem výpovědi podle odst. 2, č. 6., tohoto paragrafu, případně jiným důležitým důvodem výpovědi (prvá věta druhého odstavce tohoto paragrafu).

K § 4, poslední odstavec:

Bylo-li proti rozhodnutí prvé instance, jímž se výpověď povoluje, použito bezvýsledně opravného prostředku, tu nahražuje výpověď rozhodnutí prvé instance. Tento úmysl osnova přijatá poslaneckou sněmovnou v poslední větě § 4 vyjadřuje narozdíl od dosavadního zákona místo slovy "nabyvší moci práva", jasněji nyní slovy "nabylo-li moci práva".

K § 12, odstavec 3:

Bylo by žádoucno, aby vláda publikovala výnos, týkající se výkladu odstavce 3 tohoto paragrafu, jak dalece totiž má zvýšení nájemného podle téhož paragrafu, odstavce 2, býti započítáno do vyměřovacího základu daně činžovní.

K § 30:

Předmět nájmu tvoří jednotný celek. Výpověď vztahuje se tedy na celý nájemní předmět. Pokud mluví zákon v § 30 o tom, že ustanovení v tomto zákonu vztahují se také na jednotlivé části bytu, míní se tím části bytu pronajaté zvláštní smlouvou (zejména podnájemní).

Přes tyto nedostatky doporučuje sociálně-politický výbor, aby jinak 1. květnem 1923 nenastal stav ex lex, schválení osnovy zákona ve znění přijatém poslaneckou sněmovnou a otištěném v senátním tisku č. 1611.

V Praze, dne 24. dubna 1923.

R. Jaroš v. r.,

předseda.

R. Pánek v. r.,

zpravodaj.