Senát Národního shromáždění R. Čs. r. 1925.
I. volební období.
10. zasedání.
Tisk 2106.
Usnesení poslanecké sněmovny
o vládním návrhu (tisk 5091) zákona
o ochraně nájemníků (tisk 5113).
Poslanecká sněmovna Národního shromáždění republiky Československé schválila ve 336. schůzi dne 21. března 1925 tuto osnovu zákona:
Zákon
ze dne...........................1925
o ochraně nájemníků.
Národní shromáždění republiky Československé usneslo se na tomto zákoně:
O výpovědi.
§ 1.
(1) Pronajímatelé bytů mohou vypověděti smlouvá nájemní nebo podnájemní jen, svolí-li k tomu okresní soud, v jehož obvodu jest byt. Svolení k výpovědi budiž dáno pouze z důležitých důvodů.
(2) Za důležitý důvod buď pokládáno zvláště:
1. nezaplatil-li nájemník smluveného nebo v přípustné míře zvýšeného (§§ 8 až 13, 15, 16, 21 a 22) nájemného, pokud jeho výše není sporná, byv po uplynutí obvyklé nebo ku placení nájemného ujednané lhůty upomenut, do konce lhůty, kterou mu pronajímatel alespoň na 24 hodiny od upomínky povolil;
2. byl-li nájemník odsouzen pro trestný čin, který se stíhá z úřední moci, spáchaný na pronajímateli nebo na jeho choti v domě bydlící, nebo pro trestný čin proti bezpečnosti cti spáchaný na těchto osobách zlým nakládáním, nebo pro trestný čin proti cizímu majetku spáchaný na obyvatelích domu;
3. byl-li nájemník vypovězen z území republiky Československé nebo nájemník, jenž v bytě sám přebývá, vyhoštěn z obce;
4. má-li nájemník jiný a dostatečný byt v obci, a nepotřebuje-li bytu pro výkon nebo při výkonu svého povolání, anebo nebydlí-li v bytě trvale, protože má přiměřený byt jinde;
5. užívá-li nájemník bytu k jiným účelům než k bydlení bez povolení nutného podle § 4 zákona ze dne 11. července 1922, čís. 225 Sb. z. a n.;
6. porušují-li nájemník, členové jeho domácnosti neb osoby, které nájemník přijal do bytu nebo do svých služeb, opětovně hrubě pořádek v domě nebo způsobují-li svým chováním v domě oprávněné pohoršení, a nezjednal-li nájemník, byv k tomu vyzván, možné nápravy;
7. dal-li nájemník proti smluvnímu zákazu nebo bez svolení vlastníka domu do podnájmu celý byt nebo sice jen část bytu, ale sám bydlí trvale jinde;
8. dal-li nájemník najaté místnosti zcela nebo z části, se zařízením nebo bez něho, do podnájmu za úplatu, která jest vzhledem k nájemnému, které sám platí, nepřiměřeně vysoká;
9. prokáže-li pronajímatel pravoplatné úřední povolení k užitečnější stavbě a opatří-li nájemníkovi náhradní byt, který soud uzná za dostatečný. Náhrady za jiné místnosti nežli byty pronajímatel opatřován nemusí. Nepočne-li pronajímatel se stavbou do tří měsíců po odevzdání bytu a nepokračuje-li v ní nepřetržitě, jest povinen nájemníkovi pronajmouti znovu byt, zaplatiti útraty stěhovací a nahraditi jinou škodu;
10. potřebuje-li pronajímatel bytu nutně sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu, zůstala-li by nájemní smlouva v platnosti, nežli nájemník, byla-li by zrušena. Při tom se však nehledí k újmě, kterou si pronajímatel sám způsobil svým jednáním neb opominutím;
11. potřebuje-li majetník podniku továrního, živnostenského nebo zemědělského k účelům provozním pro svého zaměstnance nutně bytu, zřízeného při podniku pro ubytování zaměstnanců podniku;
12. potřebuje-li pronajímatel bytu nutně sám pro sebe a opatří-li nájemníkovi náhradní byt, který soud uzná za dostatečný;
13. potřebuje-li pronajímatel bytu nutně pro své ženaté nebo vdané děti a opatří-li nájemníkovi náhradní byt, který soud uzná za přiměřený, ač nenabyl-li domu koupí nebo směnou po 31. prosinci 1922. Při posuzování přiměřenosti náhradního bytu nezáleží na výpravě dosavadního bytu;
14. potřebuje-li vlastník domu nutně sám pro sebe bytu, z něhož se po 1. srpnu 1914 vystěhoval, ač nenabyl-li domu koupí nebo směnou po 31. prosinci 1922;
15. chce-li se vlastník domku nastěhovati na trvalo do bytu ve svém domku, který má pouze jeden nebo dva byty, a jehož vlastnictví nabyl před 30. dubnem 1924;
16. byl-li nájemník pravoplatným rozsudkem nebo výrokem správního úřadu zbaven živnostenského oprávnění nebo byl-li odsouzen soudem pro lichvu nebo pro trestné činy, uvedené v §§ 205 a) a 486 tr. zák. ze dne 27. května 1852, č. 117 ř. z., ve znění čl. X cís. nař. ze dne 10. prosince 1914, č. 337 ř. z., jímž se zavádí řád konkursní, vyrovnávací a odpůrčí, v §§ 414, 416 a 387 zák. čl. V/1878 (uh. trestního zák.) a v § 4 zák. čl. V/1916 o nuceném vyrovnání mimo konkurs a o změně některých ustanovení konkursního řádu. Z těchto důvodů lze dáti výpověď jen z místností užívaných k provozování živnosti, které nejsou částí bytu; vztahovala-li se nájemní smlouva také na jiné místnosti, určí k návrhu nájemné na tyto místnosti připadající soud vykonaje potřebné šetření;
17. jde-li o nájemníka, který přiznal jmění podle zákona o dávce z majetku a přírůstku na majetku ze dne 8. dubna 1920, čís. 309 Sb. z. a n., pokud se týče podle nařízení ze dne 25. června 1920, čís. 424 Sb. z. a n., aspoň 1,000.000 Kč, je-li nájemníkem fysická osoba, neb aspoň 15,000.000 Kč, je-li nájemníkem společnost povinná dávkou z majetku podle § 42, č. 1. a 2., cit. zákona, nebo kterému byla z takového jmění dávka pravoplatně uložena, a není v téže obci vlastníkem domu aspoň o takovém počtu místností, kolik jich má najato, kterého nabyl před 1. listopadem 1918, nebo pro který bylo po tomto dni uděleno úřední povolení stavební. Fysické osobě může z tohoto důvodu býti dána výpověď jen z bytu, společností z bytů a místností užívaných k výdělečné činnosti v ústředí. U cizozemských společností pokládá se za ústředí jejich sídlo v tuzemsku podle platných ustanovení daňových.
(3) Byla-li připuštěna výpověď z důvodů uvedených v odst. 2, pod č. 10. až 15., jest povinen pronajimatel vypovězenému nájemníkovi znovu pronajmouti byt nebo jinou místnost a nahraditi mu zaviněnou škodu, nebude-li jich do 4 neděl po uprázdnění použito k účelu, pro který výpověď byla povolena. Do této lhůty se nepočítá doba potřebná k úpravě místností, bylo-li s úpravou začato nejdéle do 14 dní po uprázdnění místností a je-li v ní řádně pokračováno.
§ 2.
(1) Smlouvy nájemní a podnájemní, učiněné na určitou dobu před 3. květnem 1920, zanikají projitím času, jestliže před uplynutím nájemní doby, a to ve výpovědní lhůtě zvláštními předpisy stanovené nebo v místě obvyklé, buď nájemník prohlásí, že v nájmu nechce pokračovati; anebo pronajímatel dá se svolením soudu podle § 1 výpověď. Výpovědi této není potřebí při skladištích, jde-li o stavbu podle § 1, odst. 2., č. 9. Jinak obnovuje se smlouva nájemní a podnájemní na neurčitou dobu s výpovědní lhůtou zvláštními předpisy stanovenou nebo v místě obvyklou.
(2) Ustanovení předchozího odstavce nelze užíti na smlouvy nájemní a podnájemní učiněné na určitou dobu o místnostech, na které se nevztahovala nařízení o ochraně nájemníků, uvedená v § 33 zákona ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 Sb. z. a n., prokáže-li pronajímatel, že je znovu jinak pronajal již před vyhlášením tohoto zákona.
(3) Smlouvy nájemní a podnájemní učiněné na určitou dobu po 3. květnu 1920 pokládají se po dobu platnosti tohoto zákona za učiněné na neurčitou dobu s výpovědní lhůtou zvláštními předpisy stanovenou nebo v místě obvyklou. Na výpověď pronajímatelovu jest užíti ustanovení § 1 s tím obmezením, že před uplynutím smluvené doby nájemní může pronajímatel vypověděti smlouvu takovou jen z důvodů uvedených v § 1, odst. 2., č. 1. až 5., 7., 8. a 9., a v § 3, odst. 2.
(4). Ustanovení předchozího odstavce nevztahují se na smlouvy nájemní a podnájemní.
učiněné na určitou dobu kratší 8 měsíců, leč by nájemník užíval bytu se svolením pronajímatelovým déle 3 měsíců.
§ 3.
(1) Po dobu účinnosti tohoto zákona může pronajímatel žádati zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi jen, zneužívá-li nájemník bytu ke značné škodě pronajímatelově, nebo musí-li se pronajaté stavení z nařízení stavebního úřadu znovu stavěti nebo zbořiti.
(2) Z těchto důvodů může býti také dáno svolení k výpovědi podle § 1.
§ 4.
(1) Chce-li pronajímatel dáti výpověď, učiní to písemně nebo protokolárním návrhem u okresního soudu, v jehož obvodu jest byt. V návrhu buď uveden mimo byt a dobu, na kterou se dává výpověď, důvod zamýšlené výpovědi a nabídnuto jeho osvědčení. Jde-li o důvod výpovědi podle § 1, odst. 2., č. 11, musí býti potřeba podniku prokázána pravoplatným potvrzením politického úřadu (administrativní vrchnosti) prvé stolice. V žádosti a potvrzení jest udati nájemníka, kterému má býti dána výpověď, a zaměstnance, pro něhož majetník podniku bytu potřebuje. Nájemník budiž jako strana o zahájeném šetření vyrozuměn. Proti potvrzení může si stěžovati majetník podniku i nájemník k politickému úřadu druhé stolice, který rozhoduje s konečnou platností. Při výpovědi z důvodu uvedeného v § 1, odst. 2., čís. 17., nesmí býti výpovědní lhůta kratší jednoho roku. K jiným důvodům nemůže býti v řízení přihlíženo.
(2) Soud vyslechna při nařízeném roku strany provede v nesporném řízení potřebná šetření a vysloví usnesením, zdali připouští výpověď; současně rozhodne o útratách. V usnesení, jímž soud připouští výpověď, udá zároveň určitě čas, kdy nájem nebo podnájem se skončí, a nařídí nájemníkovi s pohrůžkou exekuce, aby odevzdal byt v určeném čase. Uplynulá-li již v době, kdy soud povoluje výpověď, smluvená nebo zvláštními předpisy stanovená nebo v místě obvyklá lhůta výpovědní, určí soud čas, kdy nájem nebo podnájem se skončí, při nájmu na neurčitou dobu tak, jako by výpověď byla dána v nejbližší výpovědní lhůtě, ač nebyla-li navrhována výpověď pro lhůtu ještě pozdější, a při nájmu na určitou dobu tak, aby nájemník měl k vyklizení přiměřenou lhůtu.
(3) Svolení k výpovědi z důvodu § 1, odst. 2., čís. 1., může soud odepříti, zaplatí-li nájemník nejpozději před skončením jednání dlužné nájemné.
(4) Řízení provede soudce, jenž jest jinak povolán rozhodovati v nájemních sborech.
(5) Po usnesení lze podati stížnost do 8 dnů od jeho doručení ke sborovému soudu I. stolice; stížnost jest podati u okresního soudu. Jiný opravný prostředek jest vyloučen. Usnesení, nabylo-li právní moci, nahrazuje platnou výpověď.
§ 5.
(1) Byla-li výpověď připuštěna z důvodů § 1, odst. 2., čís. 1. až 8., nebo z důvodu čís. 9., pokud jde o pronájem jiných místností než bytů, nebo nebyla-li připuštěna proto, že nájemník před skončením jednání zaplatil nájemné, jest nájemník povinen nahraditi útraty výpovědi a soudního řízení včetně útrat právního zastoupení pronajímateli, jinak jest pronajímatel povinen nahraditi tyto útraty nájemníkovi.
(2) O útratách řízení opravného platí zásady sporného řízení.
§ 6.
(1) Po smrti nájemníkově vstupují v nájemní smlouvu jeho dědicové, kteří nemajíce vlastního bytu bydlili v jeho bytě v době jeho smrti.
(2) Opustí-li nájemník společnou domácnost, kterou sdílel se svou.rodinou, a společný byt, přecházejí práva a povinnosti nájemníka na příslušníky jeho rodiny, neprohlásí-li do týdne, že nechtějí pokračovati v poměru nájemním.
§ 7.
(1) Předchozí ustanovení vztahují se také na pachtovní smlouvy o provozování živností v najatých místnostech.
(2) Účinnost ustanovení §§ 1 až 6 a ustanovení odst. 1. tohoto paragrafu nemůže býti vyloučena neb obmezena smlouvou stran.
O nájemném.
§ 8.
(1) Zvýšení nájemného z bytů, jednotlivých částí bytu a jiných místností jest obecně přípustno jen v mezích § 9.
(2) Pro obecně přípustné zvýšení nájemného jest rozhodno základní nájemné, t. j. nájemné i s vedlejšími poplatky, které byla smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu.
(3) Bylo-li nájemné pro berní rok 1915 (berní období 1915/1916) nebo pozdější berní rok prvního pronájmu uvedeno částkou nižší, než pronajímatel uplatňuje, může se toto vyšší nájemné jen tehdy vzíti za základ přípustného zvýšeni, prokáže-li pronajímatel, že u příslušné berní správy svá původní přiznání opravil.
(4) Jde-li o byty, jež 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu přenechány byly k užívání za nepřiměřenou úplatu, jež při vyměřování daně činžovní nebyla uznána, nutno při stanovení základny zvýšení vycházeti od činžovní hodnoty, jež byla pro berní rok 1915 (berní období 1915/1916) nebo pozdější berní rok ku vyměření daně činžovní stanovena.
(5) K obecně přípustnému zvýšení nájemného podle ustanovení § 9 není potřebí zvláštních důvodů.
§ 9.
(1) Měl-li nájemník dne 1. května 1924 místnosti již najaty, jest obecně přípustno zvýšení nájemného:
1. od 1. července 1925
a) u menších bytů a jednotlivých částí bytu, než které jsou uvedeny pod lit. b), na částku nepřevyšující základní nájemné o 30 %,
b) u bytů a jednotlivých částí bytu, obsahujících 2 obytné místnosti a kuchyni, nečítajíc pokojíky pro služebné a ostatní příslušenství, na částku nepřevyšující základní nájemné o 50 %,
c) u bytů větších, než které jsou uvedeny pod lit. b), a u jiných místností, mimo místnosti uvedené pod lit. d), na částku nepřevyšující základní nájemné o 70 %,
d) u místností užívaných k výdělečné činnosti, které nejsou částí bytu,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 40 %, jde-li o malé provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 50 %, jde-li o střední provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 70 %, jde-li o velké provozovny;
2. od 1. ledna 1926
u všech bytů, jednotlivých částí bytu a jiných místností uvedených pod čís. 1., o dalších 10 % základního nájemného, tedy
a) u bytů a jednotlivých částí bytu uvedených pod čís. 1., lit. a), na částku nepřevyšující základní nájemné o 40 %,
b) u bytů a jednotlivých částí bytu uvedených pod čís. 1., lit b), na částku nepřevyšující základní nájemné o 60 %,
c) u bytů a místností uvedených pod čís. 1., lit. c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 80 %,
d) u místností užívaných k výdělečné činnosti, které nejsou částí bytu,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 50 %, jde-li o malé provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 60 %, jde-li o střední provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 80 %, jde-li o velké provozovny;
3. od 1. ledna 1927
u všech bytů, jednotlivých částí bytu a jiných místností uvedených pod čís. 1., o dalších 10 % základního nájemného, tedy
a) u bytů a jednotlivých částí bytu uvedených pod čís. 1., lit a), na částku nepřevyšující základní nájemné o 50 %,
b) ů bytů a jednotlivých částí bytu uvedených pod č. 1., lit. b), na částku nepřevyšující základní nájemné o 70 %,
c) u bytů a místnosti uvedených pod čís. 1., lit. c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 90 %,
d) u místností užívaných k výdělečné činnosti, které nejsou částí bytu,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 60 %, jde-li o malé provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 70 %, jde-li o střední provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 90 %, jde-li o velké provozovny.
(2) U místností pronajatých po 1. květnu 1924 novému nájemníku, jest obecně přípustno zvýšení nájemného:
1. od 1. července 1925
a) u menších bytů a jednotlivých částí bytu, než které jsou uvedeny v odst. 1., čís. 1., lit. b), na částku nepřevyšující základní nájemné o 60 %,
b) u bytů a jednotlivých částí bytu uvedených v odst. 1., čís. 1., lit. b) a c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 80 % a u jiných místností uvedených v odst. 1., čís. 1., lit. c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 90 %,
c) u místností, užívaných k výdělečné činnosti, které nejsou částí bytu,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 50 %, jde-li o malé provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 60 %, jde-li o střední provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 90 %, jde-li o velké provozovny;
2. od 1. ledna 1926
a) u menších bytů a jednotlivých částí bytu, než které jsou uvedeny v odst. 1., čís. 1., lit. b), zla částku nepřevyšující základní nájemné o 70 %,
b) u bytů a jednotlivých částí bytu uvedených v odst. 1., čís. 1., lit. b) a c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 90% a u jiných místnosti uvedených v odst. 1., čís. 1., lit. c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 100 %,
c) u místností, užívaných k výdělečné činnosti, které nejsou částí bytu,
na částku nepřevyšující ,základní nájemné o 60 %, jde-li o malé provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 70 %, jde-li o střední provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 100 %, jde-li o velké provozovny;
3. od 1. ledna 1927
a) u menších bytů a jednotlivých částí bytu, než které jsou uvedeny v odst. 1., čís. 1., lit. b), na částku nepřevyšující základní nájemné o 80 %,
b) u bytů a jednotlivých částí bytu uvedených v odst. 1., čís. 1., lit. b) a c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 100% a u jiných místností uvedených v odst. 1., čís. 1., lit. c), na částku nepřevyšující základní nájemné o 110 %,
c) u místností užívaných k výdělečné činnosti, které nejsou částí bytu,
na částku, nepřevyšující základní nájemné o 70 %, jde-li o malé provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 80 %, jde-li o střední provozovny,
na částku nepřevyšující základní nájemné o 110 %, jde-li o velké provozovny.
(3) Mimo zvýšení uvedené v odst. 1. jest od 1. července 1925 obecně přípustno další zvýšení nájemného o 20 % základního nájemného u bytů o 5 nebo více obytných místnostech, je-li počet dospělých osob byt obývajících, nečítaje osoby služebné, menší než počet obytných místností zmenšený o jednu. Nedospělí členové domácnosti čítají se vždy dva a při lichém počtu také zbývající jeden člen za dospělou osobu. Za obytné místnosti nepokládají se kuchyně, špíže, koupelny, verandy, pokoje pro služebné a ostatní vedlejší příslušenství a místnosti, kterých majitel bytu potřebuje k vykonávání svého povolání.
(4) Nájemníku, kterému byla podle posledního předpisu předepsána buď
a) daň z příjmu (dôchodková) z poplatného příjmu přes 60.000 Kč nebo
b) daň výdělková podle II. hlavy zákon o daních osobních (na Slovensku a Podkarpatské Rusi daň zárobková podniků veřejně účtujících podle zák. čl. VIII z r. 1909 a zák. čl. XXXIV z r. 1916) z poplatného výnosu přes 260.000 Kč,
může býti zvýšeno nájemné
od 1. července 1926 na částku nepřevyšující základní nájemné o 130 %,
od 1. ledna 1926 na částku nepřevyšující základní nájemné o 140 % a
od 1. ledna 1927 na částku nepřevyšující základní nájemné o 150 %. Rozhodným jest poslední předpis, který nabyl právní moci, leč by poplatný příjem (výnos) podle pozdějšího předpisu, který nenabyl ještě právní moci, byl nižší. Z důvodu uvedeného pod lit. a) lze nájemné zvýšiti jen z bytů a jednotlivých částí bytu a z důvodu uvedeného pod lit. b) jen z místností, užívaných k výdělečné činnosti v ústředí, které nejsou částí bytu. O cizozemských společnostech platí ustanovení § 1, odst. 2., čís. 17., poslední věta. Berní správy jsou povinny k dotazu soudu sděliti, zda poplatný příjem (výnos) nájemníkův podle rozhodného posledního předpisu převyšuje částku uvedenou pod lit. a) a b) či nic.
(5) Zvýšení nájemného podle odst. 1. až 4. přes míru ustanovenou §§ 9 a 10 zákona ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 Sb. z. a n., jest však přípustné jen potud, pokud jest větší než částka, o kterou jest zvýšeno nájemné z důvodu úhrady nákladu, učiněného na občasné nebo mimořádně nutné opravy a obnovy domu podle ustanovení § 8, odst. 1., čís. 4., zákona ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 Sb. z. a n., nebo § 12, odst. 2., lit. d), zákona ze dne 27. dubna 1922, čís. 130 Sb. z. a n., nebo § 12, odst. 2., č. 4., zákonů ze dne 26. dubna 1923, čís. 85 Sb. z. a n., a ze dne 25. dubna 1924, čís. 85 Sb. z. a n.