Veřejné územní svazky stávají se tedy zřizováním práva stavby hlavním a důležitým regulátorem bytové politiky, a to jest snad se zřetelem na veřejný zájem nejdůležitější a rozhodující. Zřizování práva stavby není však ani v žádném příkrém rozporu se zájmem soukromým, hlavně pak pokud jde o zájemníky hospodářsky slabé. Ti totiž mohou se odhodlati mnohem snáze ke stavbě rodinného domku, neboť mohou započíti se stavbou již při tom peněžním základu, který musí jinak normálně věnovati na zakoupení drahé stavební parcely, což právě v obcích městských stavbu nejvíce zdražuje. A to padá ovšem v úvahu i při stavbě nájemných domů družstevních.

Otázka zajištění půdy k účelům stavebním zřizováním práva stavby sama o sobě ovšem palčivou otázku moderního hygienického bydlení vyřešiti nemůže. Jest to však otázka základní a zásadní a proto ji zde tedy vyzvedáme.

Úprava zákonného opatření o zajištění půdy k účelům stavebním zřizováním práva stavby pokladnu státu ani obcí nemůže v žádném směru zatížiti. K účelu tomuto není zapotřebí kromě vydání potřebných ustanovení zákonných žádného nového zařízení administrativně-správního. Nevyžaduje ani jiných věcných nákladů. Otázku, zda má býti půda vyvlastňována ve prospěch obcí k účelům zřizování práva stavby za náhradu, či bez náhrady, ponecháváme zatím neřešenu, neboť, to není otázka zásadní, ale praktická a náklad, který by obec musela za vyvlastněnou půdu držiteli poskytnouti, byl by vždy uhražen z výnosu nájemného ze zřízeného práva stavby.

Otázkou a propagací zřizování práva stavby zabýval se u nás až doposud jedině spolek pro právo stavby v Praze. Spolek vešel svého času v život právě za účinné pomoci bývalého ministra sociální péče Ing. Nečase. Otázkou touto zabývala se pak také anketa, která byla zahájena v ministerstvu sociální péče dne 10. února 1937. Spolku se podařilo získati část pozemků ke zřízení práva stavby pro své členy na pozemcích zemského statku v Ruzyni. Tím mělo býti tehdy přikročeno k aplikaci zákona u nás v širším měřítku. Okupace však počátek tento úplně skoro zabrzdila a další pokračování v započaté akci znemožnila.

Navrhovanou změnou má býti stanoven přesně pojem práva stavby, dále to, že právo toto má povahu věci nemovité a jest tedy předmětem zápisu v pozemkové knize. Dále to, že také stavba zřízená podle práva tohoto má takovouto povahu, není však odpojitelná od práva samotného. Zcizením práva stavby zcizuje se tedy stavba, zatížením stavby, zatěžuje se právo stavby.

Jinak při návrhu tomto přihlíženo bylo také i k dikci již obsahují §§ 241, 242 a 243 navrh. vydání obč. zák.

Při úpravě této bylo přihlíženo k tomu, aby kostelům a t. zv. mrtvé ruce bylo přímo uloženo povinností právo stavby zřizovati.

Aby ale zřizování práva stavby nebylo snad žádáno lehkomyslně, jest zde pojato ustanovení o tom, že žadatelé musí prokázati schopnost obmýšlenou stavbu provésti. To prokáží tím, že mají jednak vlastního kapitálu, jednak zásadního příslibu úvěrů nutných k provedení obmýšlené stavby.

Zde obsaženo jest již důležité novum, spočívající v tom, že obce, budou-li o to požádány takovýmito zájemci, mají již povinnost navrhnouti okresnímu národnímu výboru, aby on provedl vyvlastnění pozemků určených k zastavovacím účelům.

Ustanovením tímto stává se tedy obec základním činitelem pro zřizování práva stavby vůbec.

Opatřením tímto docílí se také jednoduchosti řízení. Agenda obce nebude tím nikterak zvlášť zatížena. Ostatně náklady na agendu tuto uhradí si obec z nájemného, vybíraného ze zřízeného práva stavby

Dikce tato má za účel odlišiti obce městské a obce větší od obcí malých. V obcích malých není snad účelno brániti tomu, aby si stavebník opatřil pozemek koupí. Zde totiž lichva a pozemky stavební nepřichází vůbec v úvahu.

Ustanovení toto nepotřebuje zvláštního uvedení.

Ustanovení tato jsou nutna, neboť nelze pro dobu přítomnou ani pro budoucnost přesně určiti, který pozemek je pozemkem stavebním. A žádnou obecnou definicí, žádnou kasvistikou se pojem pozemek stavební přesně nevystihne. Jsou ale tak pružná, že obec má vždy a v každém čase možnost určiti, který pozemek má býti podle směru stavebního rozvoje považován za stavební a dle toho se i zaříditi.

Obavy, že by snad ustanovení tato v budoucnosti brzdila poskytování pozemkového úvěru nepadá ani v úvahu. Zdravé úvěrnictví dbá vždy toho, aby poskytovaný úvěr byl dostatečně zajištěn hodnotou pozemku, která připadá v úvahu právě podle odhadu, jímž se řídí odhad v exekučním řízení.

Námitka, že by snad opatření tato zatěžovala neúměrně agendu soudů, obecních i okresních národních výborů ustupuje do pozadí před tím, že jimi bude účelně čeleno každému pokusu o zašantročení pozemků stavebních a zatížení jich pro budoucnost tak, aby event. řízení vyvlastňovací mohlo tím být nějak zatíženo.

Ustanovení o tom, že proti povolovacímu usnesení možno podati námitky směřuje k tomu, aby povolení takové nebylo dáváno lehkomyslně.

Ustanovení tato mají za účel, aby řízení o zahájení vyvlastňování bylo co možno urychleno a netrpělo zbytečnými průtahy.

Opatření toto jest samozřejmé a směřuje k tomu, aby rozhodování o tak důležité otázce netrpělo ani místními vlivy a bylo náležitě odborně kontrolováno.

Opatření toto samo o sobě samozřejmě je zesíleno ještě tím, že ukládá vlastníkovi pozemku či jeho uživateli, aby ve vlastním zájmu dbali toho, aby o vyvlastňovacím řízení byli včas a řádně informováni.

Ustanovení toto toliko zdůrazňuje nutnost stručnosti a rychlosti řízení.

Obsahuje samozřejmě opatření nutná při každém zastavovacím řízení vůbec. Dovětek o tom, že k soukromovlastnickým námitkám těch, jichž pohledávky anebo reálná břemena zatěžují vyvlastňovaný předmět nebude přihlíženo, jest nutný, aby námitkami takovými řízení nebylo zbytečně protahováno.

Ustanovení toto vyjadřuje jen správnou zásadu veřejného zájmu, že zájem širší předchází vždy zájmu užšímu.

Okresní úřad vyšle buď znalce vlastního, anebo pověří znalce místního.

Jím se zajišťuje objektivita postupu při tomto řízení.

Nevyžaduje zvláštního výkladu.

To, že pro odhad mají platiti zásady platné pro odhad zemědělské půdy v řízení exekučním, vyplynulo z úvahy o otázce jak určiti pro futuro hodnotu vyvlastňovaného pozemku. A tu způsob tento jest nejvhodnější. Nezkracuje vlastníka, ale nepřipouští ani odhad nadbytečně vysoký. Že cena spekulační nemůže při tom padati v úvahu jest samozřejmé.

Ustanovení toto související s ustanovením paragrafu předcházejícího má v sobě obsaženu jistou tvrdost, neboť při jistém přetížení hypotekárními závazky mohou vyjíti někteří věřitelé zkrátka. Dnes, kdy zemědělská půda jest takřka oddlužena, šlo by však o případy zcela výjimečné. Po vyhlášení zákona nebude jich vůbec, neboť úvěrová politika bude již k nim přihlížeti. Toto ustanovení je třeba z důvodů asanačních.

Náhrada hodnoty vyvlastňovaného pozemku obec vlastně zvlášť nezatíží. Obec si v pádu potřeby úhradu opatří dlouhodobou umořitelnou výpůjčkou a doba 80ti roků stačí k tomu, aby půjčku uhradila a výnos úplaty na zřízení práva stavby také.

Že jiných závazků, nežli povinnost úhrady hodnoty stanovené vyvlastňovacím výměrem obec na sebe již přijímati nemá, plyne již ze samé podstaty věci jako záležitosti veřejného zájmu. Z toho plyne i to, že obec složí úhradu u soudu, který rozvrhem uspokojí navrhovatele.

Doba 30ti roků nebude dobou pravidelnou, hodí se ale pro stavby nouzové. Naproti tomu doba 80ti roků jest vystačující. Za tuto dobu jest stavba již vlastně plně amortisována.

To, že obec zřizuje právo stavby smlouvou plyne z povahy práva stavby, které podle našich právních zvyklostí i nadále má míti povahu reálného zatížení váznoucího na pozemku a to vznikem svým z obsahu smlouvy. Obec smlouvou stanoví také i určité povinnosti event. závazky v rámci tohoto zákona, které však do zákona pojati netřeba. Za to jeví se účelné, aby vzory smluv vydala vláda nařízením.

Do smlouvy třeba pak pojati také, kdy má býti se stavbou započato jak má býti provedena a kdy má býti zakončena pod následky sankce, jakož i jaká úplata má býti ze zřízeného práva stavby obci placena.

Sem třeba vložiti i ustanovení o tom, zda obec v pádě zcizení práva stavby nevyhradí si nárok, aby zřízené právo stavby bylo event. přivedeno na ní samu (právo překupu), jakož i dohodu o event. obnově smlouvy na další období 80 let.

Že právo stavby nemá býti zásadně omezováno rozvazovací výjimkou, to plyne ze žádoucí jistoty stavebníkovi a těch, kdož poskytnou na stavbu potřebný úvěr.

Naproti tomu jest ale žádoucno, aby obec měla postačující prostředky k tomu, donutit stavebníka, aby se stavbou včas započal a včas ji i provedl, jakož i aby řádně a včas platil nájemné (stavební plat).

Podmínky zániku práva stavby podle ustanovení těchto určí obec smlouvou.

Právo stavby vzniká právě zápisem do pozemkové knihy. Zřízeno může býti jak pro osobu fysickou, tak i právnickou, pokud ony jsou způsobilými subjekty práv.

O zápisu a zřízení samostatné knihovní vložky platí běžná ustanovení knihovního řádu.

Dikce paragrafu tohoto měla ve svém znění možnost dvojího výkladu. Tento dvojí výklad jest podle navrhované novely vlastně odstraněn navrhovaným ustanovením § 1, podle něhož stavba zřízená na základě tohoto práva se spravuje také ustanoveními o věcech nemovitých, takže právo stavby a stavba tvoří jednotný a nedílný celek, sdílející týž osud. Tím budou sporné nároky na otázku stavby jako příslušenství práva stavby vyskytující se v literatuře odstraněny a bude tím vytvořena schůdná cesta pro jednotnou judikaturu, což bylo žádoucí.

Tím, že již § 1, právo stavby i stavbu podle něho zřízenou třeba považovati za věc nemovitou, získaná byla také pevná opora pro ustanovení § 24 o otázce zástavního práva a bude tím také bezpečně vyřešen problém hypotekárního úvěru na tyto stavby.

Dojde-li k výmazu práva stavby před uplynutím času, na který je zřízeno, tu v účinnost uvedena budou právě ustanovení smlouvy o tom, za jakých podmínek obec zřízené právo stavby může zrušiti. V nejkrajnějším případě, kdyby obec neměla jiného uchazeče pro zřízené právo stavby, ale jí zrušené, musela by buď dočasně anebo trvale právo toto převést na sebe, ovšem i se všemi nároky oprávněných a na něm zapsaných zástavních věřitelů. Subjekt práva stavby splynul by toliko se subjektem vlastníka pozemku.

Bude věcí stavební a sociální politiky obcí, jak řešiti smlouvou otázku náhrady za stavební dílo při zániku práva stavby po uplynutí smluvní doby.

Návrh osnovy obč. zák. § 257 připouští, není-li výše náhrady stanovena již napřed polovinou hodnoty, kterou té doby stavba má. Navrhovatelé této novelisace podržují však toliko čtvrtinu hodnoty vycházejíce při tom z úvahy, že za dobu 80 roků byla stavba stejně již amortisována. Konečně bude snad účelno, aby obce smlouvou jednak uspořádaly otázku dalšího obnovení smlouvy, jednak snad převzetím staveb nájemních budov po zániku práva stavby tvořily svůj vlastní bytový fond. Tato druhá eventualita může snad padati hlavně v úvahu.

Ustanovení tato nevyžadují zvláštního odůvodnění.

Tím, že právo stavby a stavba podle něho zřízená mají býti považovány za nemovitosti vede logicky k tomu, že exekuce na právo stavby provádí se důsledně podle ustanovení exekučního řádu o vedení exekuce na nemovitosti. Bude pak často nejúčinnější exekuce vnucenou správou řízenou obcí samotnou.

Není třeba důvodů.

Pro ustanovení tato i ustanovení obsažená v §§ 8 a 16 platí jinak ustanovení knihovního řádu. To platí i o § 31.

Jde o ustanovení poplatková a jest to záležitost finanční správy státu.