PRÍLOHY
25
Predsedníctvo Slovenskej národnej rady odporúča plénu Slovenskej národnej rady, aby v zmysle čl. 74 písm. e) Ústavy podalo Národnému zhromaždeniu návrh na
Zákon o osobnom vlastníctve bytov
Národné zhromaždenie Československej socialistickej republiky uznieslo sa na tomto zákone:
Základné ustanovenia
§ 1
V snahe rozšíriť možnosti uspokojovania bytových potrieb občanov, ktorí si ich chcú riešiť z vlastných prostriedkov, uzákoňuje sa právo osobného vlastníctva bytu v obytnom dome.
§2
Byt je v osobnom vlastníctve občana za podmienok ustanovených v tomto zákone.
Prvá časť Vlastníctvo bytu
Subjekt osobného vlastníctva §3
Byt môže byť vo vlastníctve občana, v podielovom spoluvlastníctve občanov alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
§4
V osobnom vlastníctve môže byť len jeden byt alebo rodinný domček.
§5
Práva a povinnosti spoluvlastníkov bytu sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka o podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve.
Predmet vlastníctva §6
Byt v osobnom vlastníctve (ďalej len "byt") môže mať najviac päť obytných miestností, nepočítajúc do toho kuchyňu. Väčší počet obytných miestností môže mať, ak úhrn ich podlahovej plochy neprevyšuje 120 m²; z obytnej kuchyne sa do tohto úhrnu započítava len plocha, o ktorú výmera kuchyne prevyšuje 12 m².
§7
(1) V dome s bytmi v osobnom vlastníctve (ďalej len "dom") môžu byť aj miestnosti neslúžiace na bývanie, najmä garáže, ateliéry a iné miestnosti, ktoré slúžia osobnej potrebe.
(2) Miestnosti neslúžiace na bývanie, ktoré sú v dome postavenom občanmi (§§ 12, 13), nesmú výmerou presahovať jednu tretinu podlahovej plochy bytov. Toto obmedzenie sa nevzťahuje na spoločné časti domu uvedené v § 13 ods. 1 písm. c).
(3) Vlastníkom (spoluvlastníkom) týchto miestností môže byť len vlastník bytu v tom istom dome.
Práva a povinnosti vlastníka §8
(1) Vlastník bytu má právo užívať byt, spoločné časti domu a pozemku pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti. Má právo nasťahovať sa do bytu; ak byt neužíva, má právo nasťahovať do neho svoje ženaté (vydaté) deti alebo svojich rodičov.
(2) Vlastník bytu má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a ako spoluvlastník na rozhodovaní o spoločných častiach domu a pozemku, najmä o spôsobe ich údržby a opráv.
(3) Vlastníci majú rovnaké hlasovacie právo; rozhoduje väčšina hlasov. Ak však ide o dôležité rozhodnutie, môžu sa prehlasovaní vlastníci obrátiť na súd a navrhnúť zmenu rozhodnutia.
(4) Spoluvlastníci bytu majú voči vlastníkom ostatných bytov spolu jeden hlas.
§9
(1) Vlastník bytu môže byt alebo jeho časť prenechať na bývanie inému občanovi.
(2) Na užívanie bytu prenechaného na bývanie inému občanovi sa primerane vzťahujú ustanovenia §§ 153 až 158, §§ 160 až 186, §§ 188 až 189 Občianskeho zákonníka s výnimkou ustanovenia § 184 písm. a) Občianskeho zákonníka a s výnimkou ustanovení týkajúcich sa družstevného bytu.
(3) Občan, ktorému bol byt prenechaný na bývanie, sa zúčastňuje na správe domu návrhmi na spôsob udržiavania, na vykonávanie opráv, prípadne na zlepšenie spoločných častí domu a pozemku.
§10
(1) Vlastník môže miestnosť neslúžiacu na bývanie prenechať na užívanie inému.
(2) Na užívanie miestnosti, neslúžiacej na bývanie, prenechanej inému, sa primerane vzťahujú ustanovenia § 155 ods. 2, §§ 156 až 183, § 184 písm. b) a d), § 185 písm. b), §§ 188, 189, 196 a § 197 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Ustanovenia o spoločnom užívaní bytu manželmi však nemožno použiť, ak ide o miestnosť slúžiacu na výkon povolania len jedného manžela.
§11
(1) Vlastník bytu je povinný byt na svoj náklad riadne udržiavať; pri užívaní, udržiavaní, zmenách, prenechaní bytu alebo jeho časti inému a pri inom nakladaní s bytom je povinný počínať si tak, aby nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych, prípadne spoluužívacích práv.
(2) Vlastník bytu je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo spoločných priestoroch spôsobil sám, alebo tí, ktorí v byte bývajú.
Výstavba domu občanmi §12
(1) Vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe domu si vymedzia stavebníci písomnou zmluvou.
(2) Zmluva, jej zmeny a doplnky musia byť registrované štátnym notárstvom. Ak štátne notárstvo registráciu odmietne, zmluva nevznikne.
§13
(1) Zmluva musí obsahovať najmä:
a) určenie vlastníkov jednotlivých bytov s vymedzením polohy bytu, uvedením priestorov (izby a príslušenstvo bytu), uvedením rozsahu obytnej a ostatnej plochy a vybavenia bytu,
b) vymedzenie miestností neslúžiacich na bývanie (§ 7), ak sa v dome zriaďujú, a určenie práv a povinností ich vlastníka (vlastníkov),
c) vymedzenie a výpočet spoločných častí domu (napríklad základy, hlavné steny, priečelie, vchody, schodištia, výťah, chodby, povaly, práčovne, kotolne, sušiarne, komíny, terasa, strecha, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne, plynovodné siete a pod. ) s prípadným určením, ktoré časti domu sú spoločné len niektorým vlastníkom bytov,
d) výpočet ideálnych spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov na spoločných častiach podľa § 17 ods. 2; ak podľa dohody stavebníkov náklady na postavenie bytov znášané jednotlivými vlastníkmi nie sú priamo úmerné vzájomným pomerom podlahovej plochy (§17 ods. 2), nemá to vplyv na veľkosť spoluvlastníckych podielov na spoločných priestoroch,
e) vymedzenie spoločného pozemku s určením podielov peňažnej úhrady, ak ide o pozemok v spoločnom osobnom užívaní (§20 ods. 3), alebo s určením ideálnych spoluvlastníckych podielov (§17 ods. 2), ak ide o pozemok v spoluvlastníctve stavebníkov,
f) spôsob správy a obhospodarovania spoločných častí domu a pozemku, najmä určenie, ktoré otázky zostanú vyhradené spoločnému rozhodovaniu, kto spoluvlastníkov zastupuje navonok, akým spôsobom sa zástupca (zástupcovia) ustanovujú a na akú dobu,
g) spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah a ocenenie vlastnej práce stavebníkov.
(2) So zmluvou sa štátnemu notárstvu predloží úvodný projekt. Po registrácii zmluvy a po udelení stavebného povolenia sa pripojí projektová dokumentácia, najmä situačné plány jednotlivých podlaží domu s vyznačením jednotlivých bytov a ich čísiel. Dokumentáciu sú povinní predložiť stavebníci.
(3) Práva a povinnosti zo zmluvy prechádzajú v rovnakom rozsahu na právnych nástupcov.
§14
Prevod zo štátneho socialistického vlastníctva
(1) Byt v dome, ktorý je vo vlastníctve štátu, môže občan nadobudnúť kúpou; predať takýto byt možno zásadne len vtedy, ak sa súčasne odpredávajú všetky byty v dome. Ak ide o byty, ktoré sú v osobnom užívaní, môžu ich nadobudnúť len ich užívatelia. Ďalšie podmienky, za ktorých možno byty v osobnom užívaní predať, ustanoví vláda.
(2) Pri prevode bytov uzavrie národný výbor s nadobúdateľmi zmluvu.
(3) Zmluva musí upraviť vzájomné práva a povinnosti prevodcu a nadobúdateľa, ako aj vymedzenie práv a povinností, ktoré na nadobúdateľa prechádzajú vo vzťahu k ostatným vlastníkom bytov (§13 ods. 1 písm. a) až d) a písm. f)). Pre nadobúdateľov sa zriadi právo osobného užívania pozemku (§§ 198 a 199, §§ 201 až 220 Obč. zák. ).
(4) Ustanovenia § 12 ods. 2, § 13 ods. 2 a 3 a § 15 platia primerane aj v týchto prípadoch.
§15 Prevod a prechod vlastníctva medzi občanmi
(1) Vlastník má právo previesť byt v osobnom vlastníctve na iného. Na prevod alebo prechod vlastníctva platia, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak, všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce prevod alebo prechod nehnuteľností v osobnom vlastníctve.
(2) Súhlas spoluvlastníkov spoločných priestorov nie je na prevod potrebný.
(3) Spoluvlastníctvo spoločných častí domu, prípadne pozemku, a vlastníctvo miestností neslúžiacich na bývanie je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu prechádza spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoluvlastníctvo alebo právo spoločného osobného užívania pozemku a vlastníctvo miestností neslúžiacich na bývanie.
(4) Miestnosť neslúžiacu na bývanie možno previesť aj na iného vlastníka bytu v dome.
§16 Evidencia bytov a domu
(1) Dom vystavaný občanmi sa po udelení popisného čísla zapíše do evidencie nehnuteľností s uvedením jednotlivých bytov, ich vlastníkov a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu, prípadne na pozemku. Zápisy sa vykonávajú na základe zmluvy (§§ 12, 13) registrovanej štátnym notárstvom a situačných plánov podlaží podľa oznámenia štátneho notárstva.
(2) Zmena vlastníka sa vyznačí na základe zmluvy o prevode bytu (§§ 14, 15) alebo inej listiny osvdečujúcej prechod vlastníctva. Ustanovenie odseku 1 platí primerane.
Druhá časť Vlastníctvo spoločných častí domu
§ 17
(1) Spoločné časti domu sú v osobnom podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov.
(2) Veľkosť spoluvlastníckych podielov uvedených v § 13 ods. 1 písm. c) a e) sa spravuje vzájomným pomerom podlahovej plochy všetkých miestností bytov a tých miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré nie sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a stavebne sú súčasťou bytového objektu.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
§ 18
(1) Spoluvlastníci sú povinní prispievať na náklady spojené s udržiavaním, opravami, prípadne zlepšovaním spoločných častí domu a pozemku. Pokiaľ dohoda alebo právny predpis neustanovuje niečo iné, znášajú náklady podľa pomeru ustanoveného v § 17 ods. 2.
(2) Na účel uvedený v odseku 1 skladajú vlastníci bytov preddavkove vopred určené sumy na fond prevádzky, opráv a údržby spoločných častí domu a pozemku. Úhrn príspevkov na fond si určia vlastníci bytov spravidla vždy na rok dopredu tak, aby boli kryté predpokladané náklady, pokiaľ prichádzajú do úvahy, a to náklady na prevádzku, údržbu, bežné opravy, poistenie, vedľajšie platby (za vodu, odvoz smetí, kominársky poplatok a pod. ), náklady spojené s ústredným kúrením a dodávkou teplej vody a iné, a aby sa vytvárala rezerva na generálne opravy.
§19
Pohľadávky spoluvlastníkov uvedené v § 11 ods. 2 a v § 18, pre ktoré bol podaný návrh na súdny výkon rozhodnutia predajom bytu, alebo ktoré boli prihlásené na rozvrh podľa § 337 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku, sa pri rozvrhu podľa § 337 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku uhradia po uspokojení pohľadávok daní a poplatkov pred ostatnými prihlásenými pohľadávkami.
Tretia časť Práva k stavebnému pozemku
§20
(1) Dom s bytmi v osobnom vlastníctve možno postaviť na pozemku, ku ktorému sa na ten účel zriadi právo spoločného osobného užívania (§§ 198 a 199, §§ 201 až 220 Obč. zák. ).
(2) Výmeru pozemku prenechaného na výstavbu domu s bytmi v osobnom vlastníctve určí v súlade s územným plánom alebo územným rozhodnutím stavebný úrad podľa urbanistických zásad.
(3) Podiely peňažnej úhrady uvedené v § 13 ods. 1 písm. e) sa spravujú vzájomným pomerom podlahovej plochy všetkých miestností bytov a tých miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré nie sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a stavebne sú súčasťou bytového objektu.
§ 21
(1) Dom možno postaviť aj na stavebnom pozemku, ktorý je vo vlastníctve stavebníka (stavebníkov).
(2) Ak nie sú spoluvlastníkmi pozemku všetci stavebníci a ak nie sú spoluvlastníkmi v pomere, v akom sú spoluvlastníkmi spoločných častí domu (§ 17 ods. 2), vykonajú stavebníci medzi sebou prevod podielov tak, aby spoluvlastníctvo pozemku zodpovedalo spoluvlastníctvu spoločných častí domu. Prevod je súčasťou zmluvy medzi budúcimi vlastníkmi bytov (§§ 12 a 13).
Štvrtá časť
Záverečné ustanovenia
§22
Na vlastníctve miestností neslúžiacich na bývanie, na spoluvlastníctve spoločných častí domu a na spoluvlastníctve pozemku nemožno zabezpečiť práva a povinnosti bez toho, že by sa súčasne nezabezpečili aj na vlastníctve bytu.
§ 23
(1) Ustanovenia Občianskeho zákonníka, zákona o hospodárení s bytmi, Občianskeho súdneho poriadku, notárskeho poriadku a iných predpisov, týkajúce sa rodinných domčekov alebo ich častí a práv a povinností ich vlastníkov alebo užívateľov, sa primerane vzťahujú aj na vlastníctvo bytov alebo ich častí a na práva a povinnosti vlastníkov bytov, pokiaľ tento zákon neustanovuje niečo iné.
(2) Najmä sa na byty v osobnom vlastníctve vzťahujú primerane ustanovenia upravujúce vyňatie z prideľovacieho práva miestneho národného výboru (§23 ods. 2 až 5 zákona o hospodárení s bytmi), pomoc národných výborov pri tom, aby sa vlastník, jeho ženaté (vydaté) dieťa alebo jeho rodičia mohli nasťahovať do bytu alebo jeho časti, ak byt alebo jeho časť užíva iný občan, vrátane zrušenia práva užívať byt v prospech vlastníka (§23 ods. 1, § 40 zákona o hospodárení s bytmi, § 391 Obč. zák. ), zrušenie práva užívať miestnosť neslúžiacu na bývanie v prospech vlastníka (§ 393 Obč. zák. ), vyňatie z možnosti zrušiť právo užívania bytu pre nadmernosť (§38 ods. 3 písm. a) zákona o hospodárení s bytmi), miestny poplatok z bytov, vrátane vyňatia z poplatkovej povinnosti, ak byt užíva vlastník (§78 ods. 2 zákona o hospodárení s bytmi), a výkon rozhodnutia predajom nehnuteľností (§§ 335 až 338 Občianskeho súdneho poriadku, §§ 79 až 81, §§ 84 až 88 notárskeho poriadku).
§24 Vykonávacie predpisy
(1) Ministerstvo financií po dohode so Štátnou komisiou pre financie, ceny a mzdy vydá predpisy o financovaní a úverovaní výstavby domov s bytmi v osobnom vlastníctve svojpomocnou výstavbou a dodávateľským spôsobom.
(2) Ministerstvo financií po dohode so Štátnou komisiou pre financie, ceny a mzdy a s Ministerstvom vnútra upraví spôsob ocenenia bytov a spoločných častí domu pri prevode bytov v domoch, ktoré sú v štátnom socialistickom vlastníctve, do vlastníctva občanov, ako aj spôsob úhrady kúpnej ceny.
(3) Ústredná správa geodézie a kartografie upraví spôsob zápisu osobného vlastníctva bytu, spoluvlastníctva spoločných častí domu, spoluvlastníctva pozemku alebo práva spoločného osobného užívania pozemku do evidencie nehnuteľností.
§ 25
Bližšiu úpravu vzťahov vlastníkov bytov, pokiaľ konajú voči tretím osobám spoločne a nerozdielne, najmä spôsob zastupovania, konanie zástupcu (zástupcov) voči tretím osobám namiesto vlastníkov (ďalej vnútorné vzťahy medzi vlastníkmi, najmä podrobnosti o správe a údržbe spoločných priestorov, pokiaľ neboli upravené už v zmluve medzi budúcimi vlastníkmi bytov (§ 13 ods. 1 písm. f) a g)), si vlastníci môžu upraviť dohodou. Táto dohoda je účinná voči tretím osobám len vtedy, keď o nej vedeli.
§26
Tento zákon nadobúda účinnosť..............1966
Dôvodová zpráva
Všeobecná časť
Vyriešenie bytového problému je mimoriadne dôležitou úlohou rozvinutej socialistickej spoločnosti. Uspokojovanie hmotných a kultúrnych potrieb občanov vyžaduje, aby boli uspokojované aj ich bytové potreby. Úroveň bývania je jedným zo základných ukazovateľov životnej úrovne ľudu.
Z týchto dôvodov venuje štát zvýšenú pozornosť bytovej výstavbe, čomu nasvedčuje jej rast. Ani rozsiahla štátna a družstevná výstavba však nemôže zabezpečiť plné uspokojenie bytových potrieb. Významným a početným doplnkom týchto foriem výstavby je individuálna bytová výstavba rodinných domčekov.
V rokoch 1956-1963 sa svojpomocná výstavba rodinných domčekov podieľala na bytovej výstavbe jednou tretinou až polovicou.
V roku 1964 bolo postavených 19 109 rodinných domčekov s 20 289 bytmi.
Na druhej strane sú s výstavbou rodinných domčekov spojené aj nevýhody jednak pre občanov - stavebníkov, jednak pre celú spoločnosť. Individuálna výstavba menších objektov je nehospodárna z hľadiska množstva spotrebovaného stavebného materiálu a pôdy; znamená trieštenie organizačného úsilia stavebníkov a tým pôsobí nepriaznivo na výšku stavebných nákladov.
Z týchto dôvodov už vládne uznesenie č. 465/1964 sleduje výstavbu rodinných domčekov až s 3 bytmi, avšak neriešilo a ani nemohlo riešiť vlastníctvo bytov v týchto domčekoch, keďže inštitút vlastníctva bytov náš právny poriadok dosiaľ nepoznal. Pri maximalizovanej výmere 120 m2 podlahovej plochy ani celý komplex problematiky výstavba viacbytových rodinných domčekov nemôže vyriešiť.
Uvedeným nevýhodám možno čeliť zavedením novej inštitúcie osobného vlastníctva bytov vo väčších domoch. Ide o novú inštitúciu, ktorá sa zavádza do nášho právneho poriadku po prvý raz. Jeho realizácia nepochybne prinesie podstatné úspory v pôde, úspory v stavebnom materiáli, organizačnom a pracovnom úsilí občanov, prinesie zhospodárnenie napojovania na inžinierske siete, bude znamenať prínos z hľadiska urbanistického a, čo je nie menej dôležité, pre stavebníkov prinesie zníženie nákladov spojených s výstavbou. Zavedenie výstavby domov s bytmi v osobnom vlastníctve tiež prispeje k odstráneniu rozdielu v kultúre bývania v meste a na dedine.
Zavedenie nového inštitútu neznamená odstránenie žiadnej z doterajších foriem bytovej výstavby. Okrem prípadnej podnikovej výstavby budú naďalej jestvovať tieto formy:
1. štátna bytová výstavba,
2. družstevná bytová výstavba,
3. výstavba domov vo vlastníctve občanov vo dvoch formách:
a) výstavba rodinných domčekov,
b) výstavba domov s bytmi v osobnom vlastníctve.
Posledná forma sa od družstevnej výstavby odlišuje najmä tým, že štát neposkytuje 30 percentnú subvenciu a niektoré iné finančné výhody, byt je však v osobnom vlastníctve a jeho vlastník zásadne môže s bytom voľne disponovať.
Od individuálnej výstavby rodinných domčekov sa nová inštitúcia odlišuje najmä všestrannou úspornosťou, a tým nižšími stavebnými nákladmi, a skutočnosťou, že predmetom vlastníctva je priamo byt.
Všetky dôvody hovoria pre to, že byt je objektívne spôsobilý, aby bol predmetov osobného vlastníctva. Z právnopolitického hľadiska je správne považovať byt za vec a v tomto zmysle za predmet osobného vlastníctva. Pokiaľ ide o zákonné znaky osobného vlastníctva - nerozlučná spojitosť so socialistickým spoločenským vlastníctvom, statočný zdroj a spotrebný charakter - je situácia rovnaká ako pri rodinných domčekoch. Problematikou samostatnosti bytu ako predmetu osobného vlastníctva rieši osnova zákona. Napokon právne poriadky všetkých európskych socialistických krajín, okrem NDR, poznajú v tej či onej forme inštitúciu osobného vlastníctva bytov.
Výstavba domov s bytmi v osobnom vlastníctve bude novou formou individuálnej výstavby. Keďže asi z dvoch tretín sa individuálna výstavba dosiaľ vykonáva na Slovensku, vystupuje tento problém osobitne vypukle na Slovensku. Z toho dôvodu zákonodarná iniciatíva vychádza od Slovenskej národnej rady.
Osobitná časť
K základným ustanoveniam
Osnova dáva občanom možnosť rozhodnúť sa či využijú alebo nevyužijú zavádzanú novú formu riešenia ich bytovej situácie.