Federální shromáždění ČSFR 1990 – 1992

FEDERÁLNÍ SHROMÁŽDĚNÍ ČESKÉ A SLOVENSKÉ FEDERATIVNÍ REPUBLIKY

VI. volební období

Vládní návrh

zákonného opatření, kterým se doplňuje zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, a mění a doplňuje zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům ve znění zákona č. 30/1978 Sb. a zákona č. 509/1991 Sb.

Zákonné opatření

předsednictva Federálního shromáždění

ze dne ......... č.

kterým se doplňuje zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech a mění a doplňuje zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb. a zákona č. 509/1991 Sb.

Předsednictvo Federálního shromáždění České a Slovenské Federativní Republiky se usneslo podle čl. 58 odst. 3 ústavního zákona o československé federaci na tomto zákonném opatření:

Čl. I

Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech se doplňuje takto:

Za § 28 se zařazují § 28a až 28d, které zní:

"§ 28a

/1/ Právo členů bytových družstev vyzvat bytové družstvo podle § 24 k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru (garáže a ateliéru) mají členové bytových družstev, jejichž nájemní vztah k bytu nebo nebytovému prostoru vznikl po splacení členského podílu těmito členy nebo jejich právními předchůdci nebo na základě jiných skutečností, stanovených zákonem [§ 460 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (úplné znění vyhlášeno pod č. 47/1992 Sb.).].

/2/ Nedojde-li k převodu všech bytů a nebytových prostor členům bytových družstev, kteří jsou nájemci bytových a nebytových prostor v domě, kterého se týká úvěr poskytnutý bankou a splatí-li družstvo bance úvěr odpovídající převedeným bytům a nebytovým prostorám, uzavře banka s družstvem do dvou měsíců dodatek k úvěrové smlouvě, jehož předmětem bude ponechání nesplacené části úvěru, připadající na nepřevedené byty, garáže a ateliéry družstvu. Ostatní podmínky pro poskytnutí úvěru stanovené v úvěrové smlouvě se nemění. Finanční prostředky splacené členy družstva za převedené byty a nebytové prostory odvede družstvo bance při nejbližší splátce úvěru.

/3/ Družstvo a vlastníci bytů a nebytových prostor jsou povinni před uzavřením dodatku podle odstavce 2 pojistit obytný dům tak, aby v souhrnu byl zachován alespoň dosavadní rozsah pojištění domu.

/4/ Pro úvěry ponechané podle odstavce 2 platí obdobně ustanovení zvláštních předpisů o úhradě majetkové újmy bance [§ 45 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách.] Ustanovení zvláštních předpisů [Např. § 6 odst. 6 vyhlášky federálního ministerstva financí, ministerstva financí České republiky, ministerstva financí Slovenské republiky a Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb. a č. 73/1991 Sb.] o povinnosti družstva vrátit státní příspěvky se nepoužije.

/5/ Převodem družstevního bytu zaniká nárok na vrácení členského podílu.

§ 28b

/1/ Na zajištění úvěrů poskytnutých bankou bytovému družstvu podle zvláštních předpisů [Např. § 6 odst. 6 vyhlášky federálního ministerstva financí, ministerstva financí České republiky, ministerstva financí Slovenské republiky a Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb. a č. 73/1991 Sb.] na výstavbu bytů a nebytových prostor a na rozsáhlejší opravy a stavební úpravy obytnému domu, vzniká dnem 1. července 1992 bance zástavní právo. Zástavní právo vázne na nemovitosti družstva, které se úvěry týkají.

/2/ Ustanovení odstavce 1 platí obdobně pro úvěry ponechané podle § 28a odst. 2.

§ 28c

Součástí smlouvy o převodu bytu nebo nebytového prostoru z vlastnictví bytového družstva je vzájemné vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby domu, připadajících na převáděný byt a nebytový prostor. Vzájemným vypořádáním se přitom rozumí vyrovnání jak nevyčerpaných zůstatků, tak nedoplatků.

§ 28d

/1/ Pokud byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty na které byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, zřizuje se dnem účinnosti tohoto zákonného opatření ve prospěch družstva, popřípadě jeho právní nástupce, na budově věcné břemeno podle § 151n a násl. občanské ho zákoníku [Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (úplné znění vyhlášeno pod č. 47/1992 Sb.).], které dále omezuje vlastníka budovy tak, že

a) pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu;

b) družstvo nebo jeho právní nástupci mají k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele, není-li mezi nimi a vlastníkem budovy dohodnuto jinak;

c) pro stanovení nájemného z těchto bytů platí předpisy o způsobu výpočtu nájemného v bytech stavebních bytových družstev [§ 11 a násl. výnosu federálního ministerstva financí, ministerstva financí České republiky, ministerstva financí Slovenské republiky a Státní banky československé ze dne 22. února 1991 o podmínkách poskytování finanční pomoci na družstevní bytovou výstavbu, vyhlášeného pod č. 78/1991 Sb.];

d) nájemné z těchto bytů platí nájemce družstvu nebo jeho právnímu nástupci; úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu platí nájemce vlastníkovi budovy, popřípadě jiné osobě.

(2) Zhodnocení domu pořízením bytu nebo nebytového prostoru podle předpisů o poskytnutí finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou nástavby a vestavby je pro účely tohoto zákonného opatření považováno za náhradu za omezení vlastnického práva zřízením věcného břemene.".

Čl. II

Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb. a zákona č. 509/1991 Sb., se mění a doplňuje takto:

1. § 18 odst. 3 se vypouští.

2. Za § 25 se vkládá nový § 25a, který zní:

"§ 25a

(1) Pokud byly před 1. červencem 1992 uzavřeny mezi vlastníkem, popřípadě organizací spravující ostatní byty v domě a vlastníky bytů a nebytových prostor smlouvy o výkonu správy a údržby společných částí a zařízení domu, popřípadě pozemku, za pevný roční (měsíční) příspěvek, je vlastník popřípadě organizace spravující ostatní byty v domě, oprávněn počínaje 1. červencem 1992 jednostranně příspěvek změnit tak, aby odpovídal ustanovení § 18 odst. 1.

(2) Vlastník, popřípadě organizace spravující dosud nepřevedené byty a nebytové prostory v domě, jsou oprávněni počínaje 1. červencem 1992 vlastníkům bytů a nebytových prostor jednostranně upravit úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a nebytových prostor podle § 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách.".

Čl. III

Zrušuje se § 26 a § 27 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech.

Čl. IV

Toto zákonné opatření nabývá účinnosti dnem vyhlášení.

Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech rámcově upravil podmínky převodu družstevních bytů a nebytových prostor do vlastnictví členů bytových družstev. V § 24 zákona je stanovena možnost, aby členové bytových družstev, kteří bydlí v družstevních domech požádali do 28. července 1992 družstvo, aby převedlo do jejich vlastnictví družstevní byt a nebytový prostor. Převod bude sice bezplatný, ale člen družstva musí převzít závazek splatit investiční úvěr s příslušenstvím připadající na převáděný byt nebo nebytový prostor způsobem stanoveným členskou schůzí družstva; musí rovněž převzít závazek podílet se na nákladech spojených s užíváním domu.

Podle dosavadních zjištění požádalo nebo hodlá požádat přibližně 20 - 25 % členů družstev o převedení bytu do jejich vlastnictví. Zbývající členové nepovažují takové získání bytu do svého vlastnictví za výhodné zejména proto, že nemohou jednorázově splatit úvěr váznoucí na jejich bytě. Proto hodlají i nadále užívat družstevní byt jako členové družstva a úvěr i nadále splácet v nájemném.

Návrh zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění upravuje podstatné právní a ekonomické souvislosti, týkající se realizace ustanovení zákona č. 42/1992 Sb. Předmětem jeho úpravy jsou dva okruhy naléhavých a neodkladných problémů, které je třeba upravit zákonnou formou.

Je to především problematika úvěrových vztahů mezi bytovými družstvy a Investiční bankou a citlivá záležitost nástaveb a vestaveb bytů, popř. nebytových prostor pořízených stavebními bytovými družstvy na domech ve vlastnictví státu, zpravidla ve správě podniků bytového hospodářství. Mnohé z těchto domů podléhají restitucím a cestou předkládaného zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění má být napraven dosavadní neuspokojivý právní stav.

Dále je třeba provést určité drobnější úpravy v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům (ve znění pozdějších předpisů), které se týkají především cenové problematiky.

V § 28a je upraven postup v případech, kdy nedochází k současnému převodu všech bytů a nebytových prostor v domě do vlastnictví členů družstva. Cílem tohoto ustanovení je zvýšení právní jistoty družstev, jejich členů i dalších zainteresovaných institucí.

Podle dosavadní právní úpravy by Investiční banka, která poskytla podle zvláštních předpisů na výstavbu domů úvěr, mohla v případech, kdy dojde v družstevním domě k převodu jen části bytů do vlastnictví členů družstev, požadovat splacení celého úvěru najednou, anebo by mohla požadovat, aby došlo k uzavření nové úvěrové smlouvy na nesplacenou část úvěru za podstatně vyšší úrokovou sazbu (místo dosavadního 1 % úroku ročně až 14 %, popř. ještě více ročně). Taková závažná změna by měla negativní důsledky pro téměř 900 tisíc družstevních bytů. Za jejich užívání by členové družstev museli platit nájemné v takovém rozsahu, který by byl pro ně neúnosný v tom případě, že by neměli dostatek finančních prostředků na jednorázové splacení úvěru poskytnutého Investiční bankou.

Bez navrhované zákonné úpravy by Investiční banka neměla nárok na to, aby jí byla i nadále vyrovnána úroková ztráta proti diskontní sazbě z prostředků státního rozpočtu.

Zvýhodněné úvěry na družstevní bytovou výstavbu a obdobně úvěry na rozsáhlejší opravy a stavební úpravy družstevních domů je možno zajistit až od roku 1990. Navrhovaným ustanovením § 28b o zákonném vzniku zástavního práva se odstraňuje absence příslušného zajišťovacího nástroje v předchozím období. Navržené zajištění úvěrů, jejichž nesplacená část činí přibližně 33 mld. Kčs, dotovaných ze státního rozpočtu formou úhrady majetkové újmy bance, je nezbytné.

Podstatnou náležitostí smlouvy o převodu bytu nebo nebytového prostoru z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví člena je i vzájemné vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby domu, které připadají na převáděný byt a nebytový prostor.

V § 28d je řešena problematika družstevních nástaveb a vestaveb na domech ve vlastnictví státu; tyto domy podléhají v řadě případů restitucím.

Družstevní bytová výstavba prováděná formou nástaveb a vestaveb na objektech v socialistickém vlastnictví byla realizována od roku 1960 s obecnou finanční a úvěrovou pomocí družstevní bytové výstavbě. Do roku 1986 však bylo podmínkou, že nesmí dojít ke změně vlastnictví objektu, na němž byla nástavba či vestavba prováděna. Smlouvou mezi vlastníkem či správcem objektu a družstvem se zřídilo pro družstvo právo užívat byty a společné prostory, které podléhaly výlučně přidělovacímu právu družstva.

Tím způsobem bylo pořízeno téměř 40 tisíc družstevních bytů v nástavbách a vestavbách. Ve většině případů šlo přitom o pořízení bytu či nebytového prostoru formou svépomocné výstavby se značnou finanční účastí člena družstva.

Změnou vlastnických vztahů v souvislosti s novelizací občanského zákoníku a zejména s restitučními zákony vznikl v oblasti užívání družstevních bytů stav právní nejistoty, týkající se nejen družstev, ale především jejich členů, kteří tyto byty užívají. Právní řešení tohoto naléhavěji problému spočívá podle § 28d navrženého zákonného opatření ve vytvoření institutu věcného břemene váznoucího na domě ve prospěch družstva a jeho právních nástupců, které omezuje stanoveným způsobem vlastníka domu ve výkonu jeho práv.

Toto řešení respektuje dřívější faktický a právní stav a vytváří zejména právní jistotu družstevníkům, kteří v těchto bytech bydlí. Přitom nemění ani faktický stav u restituovaných domů.

Jedná se o neodkladnou změnu cen, za nichž jsou poskytovány služby vlastníkům bytů, kteří vlastnictví k bytu nabyli od 1. 9. 1966 do 30. 6. 1993. Jde přibližně o 25 tisíc bytů, u nichž jsou jak náklady na údržbu a správu společných částí domu (odstavec 1), tak služby (odstavec 2) stanoveny pevnými cenami v cenové úrovni 1977. Jde o jediné byty v ČSFR, u nichž nebylo možno tyto ceny změnit od 1. ledna 1992 v návaznosti na novelu občanského zákoníku. Povinnost poskytovat služby za pevné ceny je uvedena v § 18 odst. 3 zákona č. 52/1966 Sb., který se navrhuje zrušit.

Ustanovení § 26 je v rozporu s nově navrženým § 28a. O způsobu splacení úvěru nemůže rozhodovat členská schůze, úvěr musí být bance splacen, aby mohl být uzavřen dodatek. Pokud by § 26 zrušen nebyl, vyvolají se tytéž potíže, k jejichž odstranění návrh zákonného opatření směřuje (dodatek ke smlouvě se neuzavře, úvěr je splatný ihned atd.). Ustanovení § 27 je vnitřně rozporné. Jestliže občan nabývá byt ve vícebytovém obytném domě, pak se v návaznosti na § 118 a § 125 o. z. v dalších otázkách postupuje podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, který stanoví, že vlastnictví k bytu je spojeno se spoluvlastnictvím společných částí a zařízení domu, podíl je dán poměrem velikosti ploch.

Navrhovaný termín účinností zákonného opatření vyplývá z naléhavosti jeho přijetí a je v souladu s mimořádnou povahou tohoto právního institutu.

Navrhovaná úprava neklade nároky na státní rozpočet federace nebo republik pro rok 1992, pokud se týče úhrady majetkové újmy bance. Pro tento rok je záležitost řešena státním rozpočtem federace. Finanční dopad na státní rozpočet federace a státní rozpočty republik je nutno očekávat počínaje rokem 1993. Tento dopad však nelze předem odhadnout, neboť není jasné, kolik členů družstev využije svého práva podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb.

V Praze dne 14. května 1992

Předseda vlády ČSFR:

Čalfa v. r.

Místopředseda vlády ČSFR:

Rychetský v. r.