Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1993 – 1996

Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:

(1) Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.

(2) Zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.

(3) Zákon upravuje též práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy podle odstavce 1.

(4) Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.

Pro účely tohoto zákona se rozumí

a) budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal,

b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení,

c) nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení, nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu [§ 121 odst. 2 občanského zákoníku.] nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu,

d) domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona (dále jen "dům"),

e) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. studny, oplocení) a stavby vedlejší včetně jejich příslušenství,

f) jednotkou byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu, který je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona,

g) podlahovou plochou bytu podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu,

h) podlahovou plochou nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

(1) Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, [§ 136 a násl. občanského zákoníku.] se nepoužijí.

(2) Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a těch právních předpisů, které se týkají nemovitostí.

Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu může vzniknout smluvním převodem první jednotky v budově nebo výstavbou domu s jednotkami do vlastnictví.

(1) Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí [§ 43 a násl. a § 588 a násl. občanského zákoníku.] obsahovat

a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém je budova nebo dům postaven a číslo popisné podle údajů katastru nemovitostí, [§ 5 odst. 1 zákona České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).] číslo bytu nebo nebytového prostoru a pojmenování nebytového prostoru, popřípadě popis jejich umístění v budově nebo domě, pokud nejsou byty a nebytové prostory v budově nebo domě očíslovány,

b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,

c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 7 odst. 2),

e) název katastrálního území a parcelní číslo pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 23 a určení práv k němu,

f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

(2) Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schemata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 24 odst. 5 a 6.

Převodem vlastnictví k první jednotce za podmínek stanovených tímto zákonem se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Ustanovení § 5 platí pro převody vlastnictví těchto jednotek obdobně.

(1) Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu.

(2) Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdob ně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.

(3) Ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu [§ 140 až 142 občanského zákoníku.] spoluvlastníků společných částí domu se nepoužijí.

(1) Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen "správa domu"), v němž je nejméně pět jednotek ve vlastnictví podle tohoto zákona, zajišťuje právnická osoba.

(2) Není-li zřízena právnická osoba podle zvláštního zákona, [Například § 56 a násl., § 105 a násl., § 221 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník.]jsou vlastníci jednotek povinni zřídit za podmínek stanovených v tomto zákoně společenství vlastníků jednotek.

(3) Pro jeden dům může být pouze jedno společenství vlastníků jednotek, jehož členy jsou všichni vlastníci jednotek v domě. Jedno společenství vlastníků jednotek pro více domů není vyloučeno.

(1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") je právnickou osobou, [§ 18 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku.]kterou zřizují vlastníci jednotek. Předmětem činnosti společenství je jen zajišťování správy domu.

(2) O zřízení společenství se pořizuje zápis. V zápise se uvedou dům, popřípadě domy, pro které je společenství zřizováno, jeho sídlo, kterým je vždy dům, popřípadě jeden z domů s jednotkami, jejichž vlastníci jsou členy společenství, jména zakládajících členů a jména osob oprávněných jednat jménem společenství.

(3) Společenství vzniká dnem, k němuž bylo zapsáno do registru společenství vedeného u okresního úřadu příslušného podle sídla společenství (dále jen "registr").

(4) K návrhu na zápis do registru se přikládá zápis o zřízení společenství (odstavec 2) podepsaný všemi zakládajícími členy a stanovy společenství.

(5) Do registru se zapisují název společenství a jeho sídlo, předmět činnosti, orgány společenství a jména osob oprávněných jednat jménem společenství.

(6) Ustanovení zvláštního zákona [Zákon č. 71/1967 SB., o správním řízení (správní řád).] se nepoužijí, pokud bude kladně rozhodnuto o zápisu do registru .

(7) Stanovy společenství obsahují zejména:

a) název společenství a jeho sídlo,

b) předmět činnosti,

c) orgány společenství, způsob jejich ustavování a jména osob oprávněných jednat jménem společenství,

d) způsob svolávání orgánů společenství a pravidla pro rozhodování o správě domu a pozemku,

e) práva a povinnosti členů společenství,

f) způsob úhrady nákladů spojených se správou domu a pozemku.

(8) Pokud stanovy neurčí jinak, je při hlasování rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 7 odst. 2). Rozhoduje se většinou hlasů všech členů společenství. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost může přehlasovaný vlastník požádat soud, aby o ní rozhodl.

(9) Společenství se zrušuje za podmínek stanovených v zákoně. [§ 20a občanského zákoníku.]

(1) Návrh na zápis do registru jsou vlastníci jednotek povinni podat do tří měsíců poté, kdy v domě s nejméně pěti jednotkami alespoň dvě byly nabyty do vlastnictví za podmínek stanovených v tomto zákoně. Lhůta běží ode dne doručení smlouvy o převodu druhé jednotky s vyznačením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

(2) Návrh na zápis do registru jsou povinni podat všichni vlastníci jednotek, kterým do dne předcházejícímu podání návrhu byla doručena smlouva o převodu jednotky s vyznačením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a vlastník, který jednotky nabyl do vlastnictví podle § 6, to platí, jestliže návrh na zápis do registru nebyl podán předtím.

(3) Ustanovení odstavce 2 platí i v případě jiného způsobu nabytí vlastnictví než smlouvou. Lhůta stanovená v odstavci 1 pak běží ode dne nabytí vlastnictví k jednotce.

(4) Za nesplnění povinností stanovených v odstavcích 1 až 3 může okresní úřad, v jehož územním obvodu se dům nachází, uložit vlastníku jednotky pokutu do výše 5 000 Kč.

(1) Vlastník jednotky, kterému byla smlouva o převodu jednotky s vyznačením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí doručena nejdříve v den podání návrhu na zápis do registru a nejpozději v den tohoto zápisu, se stává členem společenství dnem, k němuž k zápisu do registru došlo. To obdobně platí i pro vlastníka jednotky, který nabyl vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou.

(2) Vlastník jednotky, který nabyl vlastnictví k jednotce až po vzniku společenství, stává se členem společenství dnem nabytí vlastnictví k jednotce. Členství ve společenství zaniká se zánikem vlastnictví k jednotce.

(1) Členové společenství ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

(2) K zajištění pohledávek společenství za vlastníkem jednotky vzniká společenství dnem právní moci rozhodnutí o jejich přisouzení zástavní právo k jednotce a ke spoluvlastnickému podílu na společných částech domu.

(3) O věcech movitých, které jsou v jednotce a patří vlastníkovi jednotky nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, platí obdobně ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu k věcem movitým na zajištění nájemného, [§ 672 občanského zákoníku.]s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí.

(1) Dojde-li k zániku právnické osoby zřízené podle zvláštního zákona,⁶⁾ jsou vlastníci jednotek povinni založit společenství, a to do tří měsíců ode dne, v němž došlo k zá niku právnické osoby.

(2) Ustanovení § 9, 10 a 11 se přiměřeně použijí i v případě, že vlastník jednotky přestane být členem právnické osoby zřízené podle zvláštního zákona.

(1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.

(2) Pokud není zřízeno společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek v domě o správě domu ustanovení § 9 odst. 8 obdobně.

(3) Vlastník jednotky je povinen odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají.

(4) Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy jimiž se mění vzhled domu nebo jeho vnitřní uspořádání, může vlastník jednotky, který je členem společenství, provádět jen se souhlasem společenství. Pokud není společenství zřízeno, musí si vlastník jednotky k takovým úpravám vyžádat souhlas ostatních vlastníků jednotek v domě, ustanovení § 9 odst. 8 platí obdobně. Ustanovení zvláštních předpisů [§ 54 a násl. zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).] tím nejsou dotčena.

(5) Pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku, je vlastník jednotky povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky.

(6) O nájmu a podnájmu bytu platí příslušná ustanovení občanského zákoníku. [§ 685 a násl. občanského zákoníku.] O nájmu a podnájmu nebytového prostoru platí zvláštní předpisy. [Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.]

(7) Jsou-li v domě prostory a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek, např. kotelny, výměníkové stanice, kryty civilní obrany, prádelny, sušárny a zařízení provozní povahy, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, týkající se těchto prostorů a zařízení, na vlastníky jednotek, popřípadě jejich právní nástupce, nabytím vlastnictví k jednotce.

(8) Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se domu, jeho společných částí a pozemku, zejména věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k nim.

Zasahuje-li vlastník jednotky do práv ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jejich výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků rozhodnout o zrušení vlastnictví k jednotce a provést jeho vypořádání.

(1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda nebo stanovy neurčují jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 7 odst. 2).

(2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Úhrn záloh si určí vlastníci jednotek zpravidla vždy na rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady.

(3) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.

(4) Pokud je zřízeno společenství nebo jiná právnická osoba (§ 8), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem společenství, popřípadě právnické osoby vůči vlastníkům jednotek.

(1) Pohledávky vlastníků jednotek vzniklé z neplnění povinností uvedených v § 14 odst. 3 a § 16 odst. 1 se při rozvrhovém jednání uspokojí z podstaty podle § 337 odst. 1 občanského soudního řádu po uspokojení pohledávek daní a poplatků, před ostatními pohledávkami.

(2) O věcech movitých, které jsou v jednotce a patří vlastníkovi jednotky nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, se při výkonu zástavního práva přiměřeně použijí ustanovení o zástavním právu na zajištění nájemného,¹⁰⁾s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí.

(1) Vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu si vymezí stavebníci písemnou smlouvou (dále jen "smlouva o výstavbě").

(2) Smlouva o výstavbě, její změny a doplňky podléhají vkladu do katastru nemovitostí.

(1) Smlouva o výstavbě musí kromě obecných náležitostí obsahovat zejména

a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, ne kterém bude stavba domu prováděna podle údajů katastru nemovitostí⁴⁾ a úpravu práv k němu,

b) číslo bytu nebo nebytového prostoru a pojmenování nebytového prostoru, popřípadě popis jejich umístění v domě, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení,

c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu budou společné vlastníkům jen některých jednotek,

d) stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přičemž velikost spoluvlastnictnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě (§ 7 odst. 2),

e) způsob správy a udržování společných částí domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce (zástupci) ustanovují a na jakou dobu,

f) způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků.

(2) Ke smlouvě o výstavbě se dále připojí půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schemata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu. Po právní moci stavebního povolení se připojí projektová dokumentace, zejména označení jednotlivých podlaží domu s vyznačením jednotlivých jednotek.

(3) Součástí žádosti o stavební povolení je rozhodnutí o povolení vkladu smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí.

(4) Práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce.

(5) Pro zřízení právnické osoby a pro účast stavebníků v právnické osobě platí obdobně § 8 až 13.

(6) Návrh na zápis společenství stavebníků do registru jsou povinni podat všichni stavebníci jednotek do tří měsíců po uzavření smlouvy o výstavbě. Ustanovení § 9 odst. 2 o sídle společenství se nepoužije. Kromě stanov se k návrhu na zápis do registru přikládá též smlouva o výstavbě.

Jestliže náklady stavebníků na postavení jednotek, které připadají na jednotlivé stavebníky, nejsou přímo úměrné vzájemným poměrům podlahové plochy (§ 7 odst. 2), nemá to vliv na velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Dům vystavěný podle tohoto zákona se na návrh vlastníků jednotek vyznačí do katastru nemovitostí podle údajů obsažených ve smlouvě o výstavbě (§ 18 a 19) a podle vyhotoveného geometrického plánu, čísla popisného a kolaudačního rozhodnutí.

(1) S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku nebo jiná práva k němu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.

(2) Při převodu nebo přechodu vlastnictví k jednotce platí obdobně ustanovení o účasti nebo členství v právnické osobě podle § 8 až 13.

(1) S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 7 odst. 2).

(2) Nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 7 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 5).

(3) Ustanovení odstavců 1 a 2 platí obdobně i pro úpravu práv k pozemku určeného k výstavbě domu. Převod spoluvlastnických podílů k pozemku je součástí smlouvy o výstavbě mezi stavebníky (§ 18).

(4) Ustanovení odstavců 1 až 3 platí obdobně i v případě, že vlastník budovy má k pozemku jiné právo než právo vlastnické, zejména právo nájmu. Vlastník pozemku upraví práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

(1) Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy, povinnost nabídnout³⁾převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.

(2) I po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku za předpokladu, že uzavře smlouvu o převodu bytu do jednoho roku od uplynutí uvedené šestiměsíční lhůty.

(3) Ustanovení odstavců 1 a 2 neplatí pro pronajaté byty nabyté do vlastnictví podle tohoto zákona nebo podle dosavadních předpisů [§ 872 odst. 7 a 8 občanského zákoníku.] a nejedná se o vlastnictví bytu vzniklé pod le ustanovení § 6, jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu - fyzickou osobou.

(4) Smlouvu o převodu vlastnictví bytu ozbrojených složek [§ 7 odst. 1 písm. c) zákona České národní rady č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník.] lze uzavřít jen se souhlasem příslušných orgánů ozbrojených složek nebo příslušných ministerstev. [§ 7 odst. 3 zákona ČNR č. 102/1992 Sb.]

(5) Smlouvu o převodu vlastnictví bytu zvláštního určení [§ 9 zákona ČNR č. 102/1992 Sb.] a bytu v domě zvláštního určení [§ 10 zákona ČNR č. 102/1992 Sb.] lze uzavřít jen se souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl takový byt zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je k převodu třeba souhlasu okresního úřadu příslušného podle místa stavby.

(6) Nebytový prostor v obytném domě [§ 1 písm. a) vyhlášky ministerstva financí České republiky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, ve znění vyhlášek č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb.] lze převést do vlastnictví podle § 5 jen tehdy, byl-li již převeden nebo se současně převádí alespoň jeden byt.

(7) Při převodu vlastnictví jednotky, která je smluvně užívána fyzickou osobou jako ateliér, má dosavadní vlastník jednotky, popřípadě vlastník budovy, povinnost nabídnout³⁾ převod jednotky přednostně jejímu uživateli. To neplatí, jestliže tato jednotka byla nabyta do vlastnictví podle tohoto zákona nebo podle tohoto zákona nebo podle dosavadních předpisů¹⁴⁾ a nejedná se o vlastnictví jednotky vzniklé podle ustanovení § 6, jestliže nájem jednotky byl sjednán s vlastníkem jednotky - fyzickou osobou. Nepřijme-li uživatel tuto nabídku do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být jednotka převedena jiné osobě.

Byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, jehož nájemcem je fyzická osoba - člen bytového družstva (dále jen "družstvo"), lze převést jen tomuto členu bytového družstva. Uvedená podmínka platí i pro byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva v domech.

(1) Jsou-li převáděny byty, garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytových družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, [Například vyhláška federálního ministerstva financí, ministerstva financí České socialistické republiky, ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb.] do vlastnictví členů těchto družstev - fyzických osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl po splacení členského podílu družstvu těmito členy nebo jejich právními předchůdci, jsou tyto převody bezplatné.

(2) Ustanovení odstavce 1 platí i pro převody bytů, garáží a ateliérů v budovách, které k datu účinnosti tohoto zákona byly ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družs tev, označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, [Zákon č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a o družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb., a následující předpisy.] pokud se převádějí z vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví uvedených družstev do vlastnictví členů - fyzických osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl na základě skutečností stanovených zákonem. [Zejména § 685 a násl. a § 871 občanského zákoníku.]

(3) Součástí smlouvy o převodu jednotky uzavřené podle odstavce 1 nebo 2 je závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděný byt, popřípadě nebytový prostor (garáž, ateliér), k datu pravidelné pololetní splátky úvěru ve smyslu odstavce 4. Vlastnictví k jednotce přechází až po splnění tohoto závazku. [§ 36 občanského zákoníku.]

(4) Družstvo je povinno použít prostředků získaných v příslušném pololetí od nabyvatelů jednotek ke splacení úvěru věřiteli [§ 503 odst. 3 obchodního zákoníku.

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění zákona č. 264/1992 Sb.] (dále jen "banka") spolu s pravidelnou splátkou úvěru připadající na totéž pololetí s určením, kterých bytů se mimořádná splátka úvěru týká. Nedílnou přílohou smlouvy o převodu vlastnictví jednotky je potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru s určením, kterých bytů se splátka úvěru týkala.

(5) Součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky z vlastnictví družstva je vzájemné vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby budovy, popřípadě domu a jednotky a dále prostředků statutárního fondu tvořené ho ze zisku bytového hospodářství (dále jen "prostředky určené k vypořádání"), připadajících na převáděnou jednotku. Vzájemným vypořádáním se přitom rozumí vyrovnání jak nevyčerpaných zůstatků tak vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele. Nevyčerpané prostředky určené k vypořádání převede družstvo společenství, popřípadě jiné právnické osobě zabezpečující správu domu (§ 8). Pro použití převedených prostředků platí ustanovení § 16 obdobně. V případě, že správa domu není zajišťována právnickou osobou, převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku jednotky.

(6) Došlo-li k převodu jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena před účinností tohoto zákona, jsou družstvo a vlastník jednotky povinni vypořádat prostředky určené k vypořádání, připadající na převedenou jednotku obdobně podle odstavce 5, a to do šesti měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona.

(7) Převodem jednotky družstva podle ustanovení odstavců 1 až 6 zaniká nárok na vrácení členského podílu připadajícího na převedenou jednotky a členství v družstvu. Členství v družstvu však nezaniká, jestliže majetková účast člena v družstvu snížená o hodnotu členského podílu připadajícího na převedenou jednotku, dosahuje alespoň výše základního členského vkladu.

(1) Nedojde-li k převodu všech jednotek v budově, popřípadě v domě, kterých se týká úvěr poskytnutý bankou, a splatí-li družstvo bance část úvěru odpovídající převedeným jednotkám, uzavře banka s družstvem dodatek k úvěrové smlouvě, jehož předmětem bude ponechání nesplacené části úvěru, připadající na nepřevedené jednotky, družstvu. Pro podmínky, za nichž je úvěr družstvu ponecháván, platí obdobně podmínky, za nichž byla úvěrová pomoc družstevní bytové výstavbě poskytnuta podle zvláštních předpisů.

(2) Družstvo je povinno pojistit dům tak, aby byl zachován alespoň dosavadní rozsah pojištění budovy, popřípadě do mu, odpovídající nepřevedeným jednotkám.

(3) Pro úvěry ponechané družstvu podle odstavce 1 platí ustanovení zvláštních předpisů [§ 45 zákona č. 21/1992 Sb. o vlastnictví k bytům.]o úhradě majetkové újmy bance obdobně. Ustanovení předcházející věty platí obdobně pro úvěry ponechané, popřípadě poskytnuté na základě dodatků uzavřených obdobně podle odstavce 1 před účinností tohoto zákona, pokud byla dodržena ustanovení dosavadních předpisů

¹⁴⁾

(4) Na zajištění úvěrů ponechaných, popřípadě poskytnutých bankou družstvu podle ustanovení odstavců 1 až 3 vzniká bance zástavní právo. Zástavní právo vázne na nemovitosti družstva, které se úvěry týkají.

(5) Dojde-li k převodu bytů podle § 26 odst. 1, ustanovení zvláštních předpisů [Například § 6 odst. 6 vyhlášky č. 136/1985 Sb.]o povinnosti družstva vrátit státní příspěvky se nepoužije. Totéž platí v případě, že k převodu bytů došlo před účinností tohoto zákona podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům a § 24, 25 a § 27 až § 28c zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb.

(6) Dojde-li k převodu jednotky družstva, na kterou byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů,²⁰⁾ a nejedná se o převod podle ustanovení § 26 odst. 1, je družstvo povinno vrátit příspěvky státu, poskytnuté na výstavbu jednotky, s výjimkou částek poskytnutých podle zvláštních předpisů [Např. § 5 odst. 6 a 7 a § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 136/1985 Sb.]na úhradu zvýšených nákladů ztíženého zakládání stavby, na úhradu nákladů spojených s pořízením základního technického vybavení a jiného zařízení vyvolaného obecnou potřebou a na úhradu vícenákladů nezvyšujících standard bydlení, které nebyly vyvolány požadavky družstva. Částka příspěvků, kterou je družstvo povinno vrátit, se snižuje o 1% ročně počínaje rokem kolaudace stavby.

(1) Pokud byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty, na které byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční a úvěrové pomoci družstevní bytové výstavbě, formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, a je převáděn byt v této budově, jehož se týká věcné břemeno vzniklé podle zvláštních předpisů,²⁸⁾ platí pro nabývání těchto bytů do vlastnictví podle tohoto zákona přiměřeně ustanovení § 26 odst. 4 a 5 a § 27. Ustanovení § 25 platí obdobně.

(2) Převádějící je povinen o převodu bytu uvědomit družstvo oprávněné z věcného břemene a uhradit družstvu částku, která odpovídá součtu nesplaceného úvěru s příslušenstvím poskytnutého družstvu připadající na převáděný byt k datu pravidelné pololetní splátky úvěru a zůstatkové hodnoty původního členského podílu, připadajícího na převáděný byt. Nejde-li o převod bytu do vlastnictví fyzické osoby - nájemce bytu, jehož nájemní vztah vznikl po splacení členského podílu tímto nájemcem nebo jeho právním předchůdcem, je převádějící povinen uhradit družstvu dále částku státního příspěvku vypočteného podle § 27 odst. 6. Zůstatkovou hodnotu původního členského podílu vrátí družstvo nabyvateli, jehož nájemní vztah k převáděnému bytu vznikl v důsledku zaplacení členského podílu nabyvatelem nebo jeho právním předchůdcem. Povinnost splatit úvěr připadající na převáděný byt podle § 26 odst. 4 a vrátit částku státních příspěvků podle § 27 odst. 6 má družstvo. Ustanovení § 26 odst. 7 platí po vrácení zůstatkové hodnoty členského podílu nabyvateli obdobně.

(3) Věcné břemeno vzniklé podle zvláštních předpisů [§ 28d zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č.297/1992 Sb.] zaniká nabytím vlastnictví k bytu, popřípadě se omezuje v rozsahu odpovídajícímu převedenému bytu.

Ustanovení § 26 až 28 platí obdobně pro převod bytů ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev v domech a pro převod bytů uvedených v § 28 odst. 1 v domech, u nichž jsou družstva oprávněna z věcného břemene vzniklého podle zvláštních předpisů.²⁸⁾

(1) Na spoluvlastnictví společných částí domu a na spoluvlastnictví pozemku nelze zajistit práva a povinnosti, aniž by se současně nezajistily na jednotce.

(2) Pokud je jednotka ve spoluvlastnictví,²⁾ mají spoluvlastníci jednotky postavení vlastníka jednotky a odpovídají vůči ostatním vlastníkům jednotek v domě společně a nerozdílně.

(1) Pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní vztahy vzniklé před jeho účinností podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé před účinností tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům.

(2) Vlastníci bytů nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem.

(3) Nebude-li splněna povinnost stanovená v odstavci 2, může se vlastník jednotky obrátit na soud s návrhem, aby splnění této povinnosti uložil.

U domů ve výstavbě ke dni účinnosti tohoto zákona se na návrh vlastníků jednotek po vydání kolaudačního rozhodnutí provede zápis do katastru nemovitostí podle údajů obsažených ve smlouvě o výstavbě domu uzavřené podle dosavadních předpisů,¹⁴⁾ geometrického plánu, čísla popisného a kolaudačního rozhodnutí, s uvedením jednotlivých jednotek, jejich vlastníků a spoluvlastnických podílů na společných částech domu, popřípadě pozemku.

(1) Pokud byly před účinností tohoto zákona uzavřeny mezi vlastníkem, popřípadě organizací spravující ostatní byty v domě a vlastníky bytů a nebytových prostorů smlouvy podle dosavadních předpisů o vlastnictví k bytům a o výkonu správy a údržby společných částí a zařízení domu, popřípadě pozemku, za pevný roční (měsíční) příspěvek, je vlastník, popřípadě organizace spravující ostatní byty v domě, oprávněn počínaje měsícem následujícím po dni účinnosti tohoto zákona jednostranně příspěvek změnit tak, aby odpovídal ustanovení § 16 odst. 1.

(2) Vlastník, popřípadě organizace spravující dosud nepřevedené jednotky v domě, je oprávněn počínaje měsícem následujícím po dni účinnosti tohoto zákona vlastníkům jednotek jednostranně upravit úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a nebytových prostorů podle zvláštních předpisů. [Zákon č. 526/1990 o cenách.]

Doplnění zákona České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákona č. 18/1993 Sb.

1. Zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákona č. 18/1993 Sb., se mění a doplňuje takto:

V § 20 odst. 6 písm. d) se tečka na konci nahrazuje čárkou a připojuje se nové písmeno e), které zní:

"e) převody bytů, garáží a ateliérů podle zvláštních předpisů.¹¹⁾".

Poznámka č. 11) pod čarou zní:

"¹¹⁾ § 26 odst. 1 a 2 zákona č. ./199. Sb., kterým se upravují některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony.".

Vyhláška federálního ministerstva financí, ministerstva financí České republiky a ministerstva financí Slovenské republiky č. 580/1990 Sb., kterou se provádí zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění vyhlášky č. 580/1992 Sb.

Zákon České národní rady č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích vybíraných správními orgány České republiky, ve znění zákona č. 10/1993 Sb., se doplňuje takto:

V § 9 odst. 3 se doplňuje o větu, která zní: "Od poplatků jsou též osvobozeny úkony spojené s převodem bytu, garáže a ateliéru podle zvláštních předpisů.^4a)

Poznámka č. 4a) pod čarou zní:

"^4a) § 26 odst. 1 a 2 zákona č. ./199. Sb., kterým se upravují některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony.".

Ministerstvo financí upraví právním předpisem způsob stanovení výše náhrady při vyvlastnění jednotky a společných částí domu a pozemku.

Zrušují se :

1. Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb., zákona č. 509/1991 Sb., zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. a zákona č. 264/1992 Sb.

2. Ustanovení § 24, 25 a § 27 až 28a a § 28c zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb.

3. Nařízení vlády České republiky č. 283/1990 Sb., kterým se stanoví postup národních výborů při prodeji bytů do osobního vlastnictví.

4. Vyhláška federálního ministerstva financí, ministerstva financí České socialistické republiky a ministerstva financí Slovenské socialistické republiky č. 47/1978 Sb., o prodeji bytů z národního majetku občanům a o finanční pomoci při modernizaci zakoupených bytů, ve znění vyhlášek č. 2/1982 Sb., č. 160/1983 Sb., č. 611/ 1992 Sb.

Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. ledna 1994.

Obecná část

Oblast bydlení je v České republice sférou problémovou. Je to způsobeno jednak potřebou vyrovnávat se při běžící ekonomické transformaci s výsledky dřívější státní bytové politiky. jednak zvláštním charakterem ekonomického statku bydlení.

Není možné setrvávat u představy, že zajištění bydlení je "sociálním právem" a nárokem občana vůči společnosti. Na druhé straně by bylo chybné si neuvědomit, že bydlení má oproti jiným statkům určité zvláštnosti, které vyžadují a opravňují určitou míru veřejné angažovanosti v této oblasti. Bydlení je především jedním za statků základní potřeby a jeho nabídka i poptávka po něm jsou relativně méně pružné.

Protože bydlení je ekonomickým statkem, je správné snažit se i v této oblasti zajistit fungování trhu. Protože však bydlení je současně ekonomickým statkem zvláštního druhu, je třeba dbát o to, aby vznik a fungování tohoto trhu probíhaly žádoucím způsobem.

Navrhovaný zákon není univerzálním lékem na neduhy bydlení. Je však důležitým stavebním kamenem v souboru vzájemně provázaných opatření, která už byla přijata nebo která ještě bývá přijmout na cestě postupného zlepšování situace v oblasti bydlení.

Navrhovaný zákon byl vypracován proto, aby umožnil všem vlastníkům, zejména však obcím, prodávat jednotlivé byty. Podle současně platné právní úpravy [Do našeho právního řádu byl v roce 1966 zaveden institut osobního vlastnictví k bytům zákonem č. 52/1966 Sb. Tento zákon byl pak několikrát doplňován, přesto však ji nevyhovuje v několika směrech, mimo jiné omezuje ústavně garantovanou rovnost všech vlastníků a přestavuje tak jednu z bariér rozvoje trhu s byty. Je třeba vytvořit předpoklady nejen pro výstavbu bytů do vlastnictví, ale i pro prodej bytů a nebytových prostorů v domech již postavených a to všemi vlastníky bez rozdílu.] je totiž možné převést byt do vlastnictví jen v domech státních či družstevních. Obce a jiní vlastníci domů byty prodávat nemohou. Obce přitom disponují asi čtvrtinou všech bytů v bytových domech a v řadě případů pociťují naléhavou potřebu část svého bytového fondu odprodat.

Navrhovaný zákon právně podepírá dokončení převodu vlastnictví družstevních bytů členům družstev, včetně problematiky spojené s vkladem vlastnictví do katastru nemovitostí [V tomto směru návrh navazuje na zákona č. 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření č. 297/1992 Sb., a to při převodu bytů užívaných členy bytových družstev do jejich vlastnictví.]. V domech bytových družstev se nachází asi 20 % všech bytů a zájem o převod vlastnických práv zde projevilo několik set tisíc družstevníků.

Navrhovaná úprava nakládání s byty a nebytovými prostory obsahuje i přísnější reglementaci práv a povinností vlastníků, než vyplývá z obecné úpravy vlastnictví těch nemovitostí, které nejsou na sobě materiálně či fyzicky (stavebně) závislé.

Navrhovaný zákon otevírá cestu rozvoji trhu s byty na principu kondominia. Navrhuje se takový vztah spoluvlastníků domu, v němž každý vlastník určité vymezené části domu (bytu) je současně spoluvlastníkem společných částí domu. Kondominium je jedním z osvědčených instrumentů prakticky ve všech vyspělých zemích.

Závažnou a citlivou otázkou je postavení dosavadního nájemce bytu, který se rozhodne vlastník budovy prodat. Zákon navrhuje právo přednostní koupě bytu stávajícím nájemce. I v případě, že nájemce dosud užívaný byt sám nekoupí, jeho právní postavení se prodejem třetí osobě výrazně nezhorší.

Při rozhodování vlastníků bytů a nebytových prostorů o věcech společného zájmu a zastupování domu navenek je žádoucí utvořit společenství vlastníků, které bude mít povahu právnické osoby: navrhovaný zákon umožňuje, aby se vlastníci sdružili i jinou formou, např. v družstvech nebo jiné právnické osobě, upravené obchodním zákoníkem.

Navrhovaná úprava vlastnictví bytů a nebytových prostorů nepředpokládá masový přechod od nájemních forem bydlení na formy vlastnické. V žádném případě není nájemcům ani vlastníkům tento přechod vnucován. Je na uvážení vlastníků, zda při převodu nemovitostí použijí právní formy vlastnictví bytů či nikoliv.

Přijetí navrhovaného zákona by v každém případě znamenala odstranění jedné ze zbývajících bariér rozvoje trhu s byty. Naléhavost nové právní úpravy vyplývá nejen z požadavků na vytvoření potřebných podmínek pro rozvoj trhu s byty, ale i z nutnosti odstranit právní vakuum v úpravě vlastnických vztahů.

Předkládaný návrh zákona vychází z ústavně garantované rovnosti vlastnictví a vlastníků, bez ohledu na ta, zda jde o fyzickou či právnickou osobu nebo i stát, pokud je účastníkem občanskoprávních vztahů.

K jednotlivým ustanovením návrhu zákona

K § 1

Dosavadní koncepce zákona o vlastnictví bytů v platném znění vychází z kombinace vlastnictví k reálné části budovy bytu nebo nebytového prostoru a podílového spoluvlastnictví ke společným částem budovy. Přitom však ani byt ani nebytový prostor přesto, že jsou vymezeny jako reálné části budovy, nejsou fakticky samostatnými reálně oddělitelnými částmi budovy; proto ani ze stavebné technického hlediska s bytem ani nebytovým prostorem nelze nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí, např. ji zničit. Jde tedy v podstatě o určitou právní fikci bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí a tedy předmětů vlastnictví. To lépe vyjadřuje založení nové formy spoluvlastnictví, která je vyjádřena v § 1 jako kombinace spoluvlastnictví reálné části budovy a podílového spoluvlastnictví společných částí. budovy. Byt či nebytový prostor může být předmětem občanskoprávních vztahů jen v rozsahu stanoveném zákonem.

Povaha bytu a nebytového prostoru jako reálně neoddělitelné části jedné nemovitosti vyžaduje, aby vlastnictví k nim bylo zákonem omezeno ve větším rozsahu než obecně a aby právní úprava k nim vyjadřovala především skutečnost, že jde o fyzicky neoddělitelné. V část budovy, při jejíž užívání a dispozicí s ní je třeba respektovat potřebu hospodaření s domem jako celkem. Prodejem bytu nebo nebytového prostoru v takové budově dojde k "rozpadu" celé nemovitosti na jednotlivé reálné části - byty a nebytové prostory, a to s důsledky na zákonem upravené vztahy mezi jejích vlastníky.

Pro vznik vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům rozlišuje návrh zákona dvě základní formy, a to smluvní převod vlastnictví bytu či nebytového prostoru v již postavené budově a výstavba nové budovy stavebníky, kteří se po dokončení stavby stanou vlastníky jednotek.

K § 2

Pro navrhovanou právní úpravu je třeba vymezit některé základní pojmy, jako jsou byt, nebytový prostor, dům, společné části domu, podlahová plocha bytu a nebytového prostoru. Vymezené pojmy vycházejí z technické povahy předmětu, ekonomických podmínek a z dosavadních zkušeností. Obsahem pojmu "jednotka" je byt nebo nebytový prostor jako reálně vymezená část budovy ve vlastnictví fyzické popřípadě právnické osoby. Vlastnictví k reálné části budovy je z praktických důvod vyloučeno u halových staveb.

K § 3

Současná úprava obsažená v občanském zákoníku neumožňuje inkorporovat vznik vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům (dále jen "jednotky") a vztahy s tím související přímo do textu tohoto zákona. Proto je třeba vymezit vztahy mezi oběma zákony. Přitom bude platit zásada obecné podpůrnosti občanského zákoníku ke všem zvláštním úpravám. Jednotky budou předmětem občanskoprávních vztahů, tedy předmětem převodu, dědění, zástavy, výměny, nájmu, podnájmu atd.

Charakter jednotek v domech jako samostatných předmětů občanskoprávních vztahů si vyžadují určení, zda jde o movitost či nemovitost, když náš právní řád uvedené rozlišování uznává. Jednotky mají řadu shodných znaků s nemovitostmi (§ 119 občanského zákoníku), jsou jejich reálnou částí, proto se jeví účelné užít k úpravě práv a povinností těch ustanovení právních předpisů, která upravují práva a povinnosti týkající se nemovitostí.

K § 4

Návrh stanoví, že byt či nebytový prostor v budově se může stát samostatným předmětem občanskoprávních vztahů dvěma způsoby:

- převodem první jednotky v již postavené budově, v jehož důsledku se z budovy jako dosavadního předmětu občanskoprávních vztahů stane dům s byty a nebytovými prostory jako samostatnými předměty těchto vztahů,

- výstavbou domu s byty čí nebytovými prostory jako samostatnými předměty občanskoprávních vztahů.

Ustanovení obecně upravuje možnost vzniku vlastnictví k jednotce v domě s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví a to buď tzv. rozpadem již existující budovy na jednotky převodem vlastnictví první z nich nebo originárním způsobem - výstavbou takového domu.

K § 5

Pro sjednání smlouvy o převodu jednotky platí obecné náležitosti kupní smlouvy o prodeji nemovitosti. Zvláštnost předmětu úpravy však vyžaduje stanovit některé další obligatorní náležitosti kupní smlouvy, a to v zájmu právní jistoty a v souladu se zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Jednotlivý předmět občanskoprávních vztahů musí být přesně identifikovatelný, totéž platí pro práva a povinnosti s jeho vlastnictvím spojená.

K § 6

Vkladem do katastru nemovitostí již u první smlouvy o prodeji jednotky v domě se budova stane domem s jednotkami ve vlastnictví, přičemž každá jednotka představuje samostatný předmět občanskoprávních vztahů. Pro takovou budovu s jednotkami ve vlastnictví byla zvolena legislativní zkratka "dům". Původní vlastník budovy se stane vlastníkem dosud neprodaných jednotek a zároveň se stane s ostatními vlastníky jednotek podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.

K § 7

Vlastnictví společných částí domu řeší návrh zákona tak, že jde o podílové spoluvlastnictví vlastník všech jednotek. Spoluvlastnictví ke společným částem a zařízení domu je vázáno na existenci vlastnictví jednotky. Nemůže být tedy nikdo vlastníkem společných částí nebo zařízení domu, kdo není vlastníkem jednotky. Proto je nutno vyloučit i použití specifických práv spoluvlastníků, upravených občanským zákoníkem. Velikost spoluvlastnického podílu je dána poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě.

K § 8

Pro funkci domů s reálným vlastnictvím jednotek má zásadní význam úprava rozhodování vlastníků jednotek o věcech společného zájmu, především o správě, provozu a opravách společných částí domu.

Zkušenosti se správou, provozem a opravami společných částí domů a zájem na řešení praktických otázek spojených s domem (styk se stavebními úřady, orgány hygieny, zabezpečování bezpečnosti vlastníků jednotek i dalších občanů, včetně požární bezpečnosti) svědčí pro to, aby vlastníci jednotek byli navenek reprezentováni právnickou osobou. Potřebu takové zásady potvrzují i dosavadní zkušenosti se zabezpečováním a vyúčtováváním nákladů na služby spojené s provozem domů a bytů (odvoz odpadků, kominické služby apod.), získané po úpravě nájemného z ledna 1992. Je žádoucí, aby členy právnické osoby byli všichni vlastníci jednotek. Uplatnění této zásady je z praktických důvodů navrženo v těch domech, v nichž je pět nebo více jednotek ve vlastnictví.

V souladu se závěry vyplývajícími ze zhodnocení připomínkového řízení k návrhu zákona se připouští, aby vlastníci mohla založit jakoukoliv právnickou osobu, která je upravena v obchodním zákoníku a jejíž postavení je pro zajišťování správy společných částí domu vhodné. Může to být společnost s ručením omezeným nebo družstvo, které je svou povahou danému účelu nejbližší; méně vhodné budou typy ostatních obchod nich společností. Pokud však vlastníci jednotek nezvolí jinou formu, je nezbytné, aby založili právnickou osobu, která je upraven a tímto zákonem; podle § 18 odst. 2 písm. d) občanského zákoník u právnickými osobami jsou jiné subjekty, o kterých to stanoví zákon. V návrhu zákona je tato úprava provedena pro společenství vlastníků jednotek.

K § 9

Pro způsob registrace společenství vlastníků jako právnické osoby byla zvolena forma, která je obdobná úpravě právnických osob označovaných jinak jako sdružení, a to u okresního úřadu příslušného podle sídla společenství.

K námitce, že u dosavadních např. vícebytových rodinných domů, nebo domů s velmi malým počtem bytů či nebytových prostorů, by se povinné vytvoření právnické osoby jevilo jako administrativně náročné, se uvádí, že vlastník domu může volit formu prodeje domu do podílového spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků podle občanského zákoníku, tj. nikoliv prodej podle navrženého zákona. S touto formou vlastnictví resp. spoluvlastnictví pak není spojena povinnost spoluvlastníků vytvořit právnickou osobu.

Kromě toho není vyloučeno, aby společenství vlastníků zahrnovalo vlastníky jednotek několika domů. Návrh usnadňuje racionální úpravu praktických otázek provozu např. pro vestavěné kotelny či výměníkové stanice v jednom domě, obsluhující několik obytných domů. Využití takového řešení je ponecháno na rozhodnutí vlastníků jednotek.

Návrh zákona upravuje dále obsahové náležitosti stanov, které se přikládají k návrhu na zápis do registru, zejména orgány společenství a způsob rozhodování o věcech společného zájmu. Při hlasování a rozhodování ve společenství je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

K § 10 a 11

Je nezbytné, aby.zákon pamatoval na případy, kdy by docházelo k prodlení při podání návrhů na zápis do registru a společenství by nemohlo fungovat. Proto zákon upravuje i sankce za nesplnění této povinnosti. Návrh dále obsahuje podrobnější úpravu lhůt a vzniku členství ve společenství u dalších, nových vlastníků jednotek.

K § 12

V tomto ustanovení je založena zásada ručení všech členů společenství (tedy vlastníků jednotek) za závazky společenství jako právnické osoby, které se týkají domu, jeho společných částí i pozemku. Rozsah ručení jednotlivých člen společenství je dán poměrem spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Současně se zde upravuje zástavní právo k jednotce k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek společenství.

Zákonné zástavní právo společenství je dále nutné založit k movitým věcem pro zajištění pohledávek, které se týkají domu a jeho společných částí.

K § 13

Zde je uvedeno nezbytné ustanovení o tom, že v případě zániku právnické osoby, např. družstva, je nutné pro obstarávání věcí společného zájmu zřídit společenství vlastníků jednotek. Stejně tak je zapotřebí upravit situaci, kdy vlastník jednotky přestane být členem nebo účastníkem jiné právnické osoby

K § 14

Vlastník jednotky může být ve výkonu svého vlastnického práva omezen jen v rozsahu a způsobem stanoveným zákonem. Zákon proto musí stanovit meze výkonu vlastnického práva a to tam, kde by jinak neomezeným výkonem jednoho vlastníka docházelo k nepřiměřenému omezení práv ostatních vlastníků. Jako zcela nezbytné je třeba přímo v zákoně upravit povinnost vlastníka, aby umožnil vstup do své jednotky, je-li to zapotřebí nejen k provedení opravy, ale také z jiných provozních důvodá, které se týkají společných zařízení (rozvody a pod.), pokud jsou jejich části umístěny v bytě.

V odstavci 7 má návrh zákona na zřeteli potřebu zajistit kontinuitu zabezpečování provozu těch zařízení, která jsou sice umístěna v domě, ale slouží jiným subjektům než pouze vlastníkům jednotek v domě.

V odstavci 8 se brání případnému zneužití postavení vlastníků jednotek jako spoluvlastníků společných zařízení domu a reaguje i na některé zkušenosti získané po prodeji provozních jednotek podle zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby.

K § 15

Jde o významné ustanovení, které pamatuje na případy, kdy vlastník jednotky by ohrožoval ostatní vlastníky jednotek tak závažným způsobem, že by výkon jejich vlastnických práv podstatně omezil nebo vůbec znemožnil. Soud by v takovém případě mohl vlastnictví k jednotce zrušit a rozhodnout o jeho vypořádání. Podmínkou je, že vlastník jednotky nesplní povinnosti uložené mu již předtím v tomto směru soudem.

K § 16

Povinnost vlastníka jednotky přispívat na náklady spojené se správou, udržováním, provozem a opravami společných částí domu a pozemku je základní povinností každého vlastníka. Náklad nese vlastník poměrně, přičemž podíl je stanoven podle poměru podlahové plochy jednotky k úhrnu všech podlahových ploch jednotek, pokud se ovšem vlastníci jednotek nedohodnou jinak.

Jeví se proto účelným, aby vlastníci jednotek ze zákona byli povinni vytvářet prostředky na financování nákladů údržby a oprav. Výši finančních prostředků složených vlastníky jednotek jako záloha se stanoví dohodou, o použití prostředků rozhoduje společenství vlastníků, popřípadě jiná právnická osoba; není-li zřízena, tak vlastníci jednotek sami. Návrh zde respektuje úpravu, která se osvědčila.

Vytvořením zvláštní zálohy je předpokladem pro zajištění řádné údržby. Její vytvoření ovšem nezbavuje vlastníky jednotek povinnosti hradit skutečné náklady i nad rámec nastřádaných prostředků.

K § 17

Potřeba navržené úpravy vyplývá ze závazku vlastníka jednotky přispívat jako spoluvlastník společných částí domu na náklady spojené se správou, udržováním a opravami těchto společných částí domu a uhradit náklady na odstranění poškození, které způsobil.

Ustanovení sleduje ochranu ostatních vlastníků jednotek a spoluvlastníků společných částí domu proti chování vlastníka jednotky neplnícího zcela základní povinnosti a tím ohrožujícího ostatní vlastníky jednotek v domě.

Jde-li o porušení povinnosti majetkové povahy nebo o neplnění finančních povinností, zejména při údržbě a opravách společných části domu, mají spoluvlastníci přednostní právo na uspokojení z majetkové podstaty vlastníka jednotky.

Postavení vlastníka jednotky je v jistém smyslu obdobné postaveni nájemce. To platí zejména tehdy, jestliže sám užívá jednotku. Proto je zde třeba stanovit zástavní právo obdobné zajištění nájemného, a to k věcem movitým, které se v jednotce nalézají.

K § 18

Odklon od tradiční výstavby bytů stavebními bytovými družstvy k výstavbě individuálními stavebníky je v zákoně vyjádřen úpravou možnosti provést výstavbu domu, v němž budou jednotky ve vlastnictví. Taková výstavba bude zřejmě výhodnější vzhledem k nižším nárokům na stavební pozemky, menším nákladům na inženýrské sítě a k celkově nižší stavební náročnosti, než je tomu u výstavby rodinných domků.

Možnost získat vlastnictví k jednotce v domě výstavbou domů s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví odpovídá originárnímu způsobu nabývání vlastnictví k věci.

K § 19

Smlouva o výstavbě musí obsahovat obdobné náležitosti jako smlouva o převodu jednotky. Potřeba zajištění právní jistoty vyžaduje, aby smlouva byla zapsána do katastru nemovitostí. Náležitosti pro zápis do katastru odpovídají podmínkám stanoveným zákonem č. 265/1992 Sb.

K § 20

Ustanovení pamatuje na případy, kdy zejména pro rozdílnost např. vnitřního vybavení jednotek nejsou náklady na výstavbu rozvrhovány ve stejných poměrech jako spoluvlastnické podíly na společných částech domu.

K § 21

Ustanovení naplňuje požadavky zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), navazuje na ustanovení předchozích § 3, 5 a 19.

K § 22

Zde jsou obsažena ustanovení o pozdějších převodech vlastnictví a o jeho přechodu na další osoby, jestliže jednotky budou již ve vlastnictví podle tohoto zákona. Základní jsou vždy samostatná vlastnická práva k jednotkám, vůči nimž je spoluvlastnictví společných částí domu jen akcesorické. Obdobně na nového vlastníka přechází i spoluvlastnický podíl na pozemku, popřípadě jiná práva k němu.

K § 23

I když v našem právním řádu platí princip, že stavba není součástí pozemku, je nezbytné, aby vlastníci jednotek v domě měli vyřešena práva k pozemku, na kterém dům stojí a který spolu se společnými částmi domu užívají. Práva k pozemku patří vlastníkům jednotek společně. Rozsah účasti na užívání a tím i na nákladech s užíváním spojených, tj. např. i na úhradě nájemného podle § 663 a násl. občanského zákoníku, je dán stejně jako u společných částí domu (např. základů domu).

Výslovně je stanoveno, že s převodem jednotky přechází i příslušný spoluvlastnický díl pozemku, je-li ve vlastnictví převodce.

K § 24

Návrh zde specifikuje některé podmínky prodeje již užívaných bytů. Vylučují se však případy, kdy byly pronajaty byty získané do vlastnictví podle dosavadních předpisů nebo budou pronajaty byty ve vlastnictví podle nového zákona, jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu - fyzickou osobou.

Prodej bytu není obecně vázán jen na dosavadního nájemce. Dosavadnímu nájemci je však poskytována ochrana v tom, že může uplatnit právo první koupě, a to do šesti měsíců. Po uplynutí šesti měsíců, v nichž své právo neuplatnil, může být jím užívaný byt prodán jiné osobě, ovšem i v tom případě může nájemce uplatnit právo přednostní koupě, ale již za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku; a to za předpokladu, že smlouvu uzavře do jednoho roku od uplynutí šesti měsíční lhůty. V tomto období musí nabídka vyhovovat podmínkám, na nichž se účastníci dohodli, především obsahovat cenu nabídnutou případně třetími osobami. Oprávněný nájemce má právo na přednostní koupí bytu, splní-li uvedené podmínky. Návrh zákona má na zřeteli případy, kdy při první nabídce bude uvedena např. velmi vysoká cena jednotky; v důsledku toho nájemce nabídku odmítne. Po uplynutí šestiměsíční lhůty by však byla nabídka za přijatelnějších podmínek a nájemce by měl o byt zájem; proto je na místě dát mu přednost, ale současně omezit lhůtu, v níž může právo přednostní koupě uplatnit.

Je přitom třeba pamatovat na zvláštní charakter některých bytů. V odstavci 4 jde o byty ozbrojených složek, v odstavci 5 o byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. Pro tyto byty je třeba převod do vlastnictví podmínit souhlasem příslušných orgánů, a to obdobně jako je tomu v zákoně České národní rady č. 102/1992 Sb. pro uzavírání smluv o nájmu těchto bytů. Kromě toho se v tomto ustanovení (odstavec 6) vylučuje možnost, aby v obytných domech, tj. v domech, v nichž podlahová plocha bytů činí alespoň 2/3 celkové podlahové plochy, mohly být prodávány pouze nebytové jednotky, a to vzhledem k důsledkům, které by z toho vyplývaly pro nájemce dosud neprodaných bytů (důvodem "rozpadu" obytného domu na jednotky, s nutně komplikovanými vztahy, tak nebude pouhý prodej nebytového prostoru).

V odstavci 7 je pamatováno na ateliéry a pracovny, které louží výtvarné a jiné umělecké činnosti. Pro ně se navrhuje ochrana obdobná ochraně nájemců byt.

K § 25

V ustanovení se navrhuje řešit případy byt bytových družstev, na jejichž pořízení se občané, zejména u byt bývalých stavebních bytových družstev, podíleli. Zde je důvodná zvýšená ochrana nájemců, a to jak při tzv. prvním rozprodeji dosavadní budovy družstva, tak i pro případy, kdy nedojde k prodeji všech bytů v budově najednou, tj. pro další etapy převodů družstevních byt v domě.

K § 26

V této části návrhu zákona je reagováno na ekonomická specifika bytových družstev a na úpravu provedou zákonem č. 42/1992 o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároku v družstvech. Důsledky prodeje bytů bytových družstev, na jejichž pořízení byla družstevním poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc, však návrh řeší obecně, nikoliv pouze u těch bytů, k jejichž převodu byla podána výzva do 28.7.1992, podle zákona č. 42/1992 Sb. S cílem soustředění téže materie je úprava, obsažená v dosavadních předpisech a týkající se jen vymezeného počtu bytů, přejata do komplexní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostorů, která by měla být obsažena v jednom zákoně.

Zásada bezplatnosti převodu bytu, založená zákonem č. 42/1992 Sb., se zachovává a rozšiřuje pro všechny byty vystavěné v rámci družstevní bytové výstavby.

U bytů v domech, u nichž dosud nebyl splacen úvěr na výstavbu (poskytnutý za podmínek: splatnost 30, resp. 40 let, úroková sazba 1 %, u bytů stavěných v období let 1959 - 1964 3 %), jehož zvýhodněná úroková sazba je dotována formou úhrady majetkové újmy Investiční bance, je navrženo, aby úvěr odpovídající svým rozsahem nepřevedeným bytům v domě byl družstvu ponechán za dosavadních podmínek. Jak pro družstvo, tak pro občany - nájemce družstevních bytů tak zůstanou ekonomické podmínky užívání bytů nezměněny. Protože nárok na úhradu majetkové újmy má banka podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, pouze v případě, že poskytuje úvěr podle předpisů vydaných před 1.1.1992, je nezbytné zákonem upravit i úhradu majetkové újmy bance v těchto případech. Nelze přitom vyloučit postupný prodej bytů v domě v delším časovém období. V každém jednotlivém případě úvěrové smlouvy a převodu bytu přitom půjde o složitou a administrativně náročnou operaci, spojenou i s úpravou splátkového plánu u každé jednotlivé úvěrové smlouvy. V odstavcích 3 a 4 se proto alespoň částečně tato náročnost snižuje tak, aby pro jeden dům byla nezbytná maximálně 2x ročně. Návrh řešení je shodný s úpravou provedenou zákonným opatřením předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., týká se však všech bytů bytových družstev, nikoliv pouze těch, k jejichž převodu byla podána výzva.

Ustanovení odstavců 5 a 6 vyjadřují skutečnost, že dosavadní nájemci bytů v domech stavebních bytových družstev v rámci úhrad nájemného z bytů vytvářeli prostředky na financování údržby, budoucích oprav, popřípadě zlepšování družstevního domu. Získané prostředky na úhradu budoucích nákladů jsou ve vlastnictví družstva. Je ekonomicky odůvodněné, aby prostředky, které byly nájemci bytů formou nájemného akumulovány pro budoucí potřeby úhrady nákladů spojených s konkrétními domy či byty, byly vlastníkům bytů převedeny tak, aby mohly tvořit základ pro plnění jejich povinností přispívat na úhradu společných částí a zařízení domu.

Pro prodej nebytových prostorů v domě družstva platí obecná ustanovení zákona. Pouze u těch z nich, na jejichž pořízení se členové podíleli (garáže a ateliéry), bude postup obdobný jako u bytů.

Ustanovení odstavce 7 řeší důsledky zániku majetkové účasti dosavadního člena v družstvu po převodu bytu družstva do vlastnictví občana.

K § 27

Ustanovení reaguje na povinnost banky uzavřít dodatek u úvěrové smlouvě. Je nezbytné, aby této povinnosti odpovídal.o i zákonné zástavní právo. Zajištění zvýhodněných úvěrů, jejichž nesplacená část v současné době činí cca 20 mld. Kč, dotovaných z celospolečenských zdrojů, je nezbytné.

U bytů stavebních bytových družstev, na jejichž pořízení se v menším (30 % rozpočtových nákladů) či větším (i 70 a více procent rozpočtových nákladů) podílely zdroje státního rozpočtu (státní příspěvky) je respektováno bezplatné nabytí bytu (a to všech, nejen těch, u nichž byla podána výzva k převodu) pořízeného i ze státního příspěvku. Je proto třeba upravit existující povinnosti družstev vrátit státní příspěvek při prodeji bytu. Protože družstva při bezplatném převodu bytu obecně nemají zdroje, z nichž by této povinnosti mohly dostát, navrhuje se tuto povinnost pro případy bezplatných převod byt zrušit. V ostatních případech, tj. komerčních převodech jednotek, bude nadále platit obecná povinnost družstev vrátit příspěvky zpět do rozpočtu republiky. V zájmu právní čistoty je řešení navrženo zákonem.

K § 28

Družstevní bytová výstavba prováděná formou nástaveb a vestaveb byla realizována od roku 1960 s obecnou finanční a úvěrovou pomocí družstevní bytové výstavbě. Do roku 1986 však bylo podmínkou, že nesmí dojít ke změně vlastnictví objektu, na němž byla nástavba či vestavba prováděna. Smlouvou mezi vlastníkem či správcem objektu a družstvem se zřídilo pro družstvo právo užívat byty a společné prostory; byty podléhaly výlučně přidělovacímu právu družstva.

Ekonomické i užívací podmínky těchto bytů jsou shodné s byty v domech ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytových družstev. Proto se podmínky nabytí uvedených bytů do vlastnictví upravují v zásadě shodně s byty ve vlastnictví družstev. Protože domy, v nichž jsou nástavby zřízeny, jsou (včetně těchto nástaveb) ve vlastnictví jiných subjekt, lze ustanovení o převodech bytů bytových družstev použít v některých otázkách pouze přiměřeně.

Je důvodné, aby věcné břemeno, zřízené zákonem ve prospěch družstva, upravující ekonomické a užívací podmínky bytů zřízených nástavbami, na nabyvatele těchto bytů již nepřecházelo a vůči vlastníku zbývajících jednotek v domě bylo zúženo v rozsahu odpovídajícímu převáděnému bytu.

K § 29

Důvody jsou uvedeny u návrhu ustanovení § 26 až 28. Navržené ustanovení řeší případy postupného převodu jednotlivých bytů v téže budově po převodu první jednotky, t.j. po převodu první jednotky v tomtéž domě v delším časovém období. Právní a ekonomické důsledky přijatého řešení jsou sjednoceny bez ohledu na to, zda byt v tomtéž objektu bude převeden v tzv. první či další etapě.

K § 30

Ustanovení odpovídá principu, že základní je vlastnické právo k jednotce, práva k společným částem domu jsou pouze akcesorická, závislá na základním právu, proto i nesamostatná.

V zájmu právní jistoty se stanoví, že spoluvlastníci jed notky mají právní postavení vlastníka jednotky.

K § 31

Předkládaný návrh zákona navazuje na dosavadní úpravu vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům, provedenou zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších novel. Z důvodů ochrany nabytých práv se nepřipouští, aby se podle nové úpravy posuzoval vznik právních vztahů, k němuž došlo podle dřívější úpravy. Podle dřívějších předpisů se posuzují i nároky vzniklé před účinnosti nové úpravy.

Protože návrh zákona respektuje, resp. musí respektovat předmět vlastnictví upravený dosavadními předpisy, ustanovení odstavce 2 sjednocuje postavení vlastníků bytů v obytných domech, kteří se jimi stali před účinností nové úpravy a vlastníky jednotek podle navrženého zákona.

Zákon musí také pamatovat na možnost soudní ochrany v případě, že někteří. Vlastníci jednotek neuvedou právní vztahy k jednotkám do souladu se zákonem.

K § 32

I když domů ve výstavbě podle dosavadních předpisů je jen omezené množství, je nezbytné v zájmu přesnosti zapracovat do přechodných ustanovení i uvedené situace, a to obdobné jako u domů s jednotkami ve vlastnictví, jejichž výstavba bude zahájena po účinnosti nové zákonné úpravy.

K § 33

Ustanovení obdobně jako § 696 občanského zákoníku u nájmů bytů umožňuje jednostrannou změnu existujících smluv o úhradě nákladů na opravy a údržbu společných částí a zařízení domu, v nichž sjednané příspěvky odpovídají úrovni cen stavebních prací roku 1977. Odstavec 2 řeší možnost změny cen služeb spojených s užíváním jednotky (osvětlení společných prostor, čištění chodníku a komínu, odvoz odpadků, atd.), která u všech ostatních bytů - s výjimkou bytů ve vlastnictví občanů podle zákona č. 52/1966 Sb. - byla občanským zákoníkem umožněna již od 1.1.1992.

Návrh přejímá úpravu provedenou zákonným opatřením předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., obsahuje však obecné řešení, včetně případů, u nichž v období od 1.7.1992 do účinnosti nové úpravy z různých důvodů ke změně smluv nedošlo; nepřijetím navržené úpravy by po zrušení zákonného opatření tyto případy zůstaly neřešeny.

K § 34 a 35

Novelou zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí a zákona o správních poplatcích je věcně přejímána úprava obsažená dosud v § 28 zákona č. 42/1992 Sb. Z legislativních důvodů je třeba, aby věcné řešení bylo obsaženo přímo v uvedených dvou zákonech. Navržená zákonná úprava se bude týkat všech bytů bytových družstev, tj. nejen těch, u nichž byla podána výzva k převodu podle zákona č. 42/1992 Sb.

Věcný důvod osvobození od daně z převodu či darování spočívá jednak v tom, že družstvo převodem bytu nezíská žádné prostředky, z nichž by daň mohlo uhradit, jednak v tom, že základem těchto daní je zjištěná cena. Tu by bylo nutno zjišťovat pouze pro účely zdanění. Náklady s tím spojené by nebyly úměrné daňovému či poplatkovému výnosu. Kromě toho by ve svých důsledcích mohly být náklady na splnění daňové či poplatkové povinnosti přeneseny na ty členy družstva, kteří zůstanou bydlet v bytě družstva nájemním způsobem. Totéž platí pro správní poplatky. V případech ostatních převodů bytů a nebytových prostorů nejsou pro obdobná osvobození důvody.

K § 36

Zmocňovací ustanovení korespondují se zmocněními k úpravě náhrad za vyvlastnění.

K § 37

Zákon nahradí dosavadní překonanou a roztříštěnou úpravu, provedenou pěti zákonnými normami. Zrušovaná ustanovení zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádáni majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., týkající se převodů družstevních bytů, jsou věcně přejata do předkládaného návrhu.

K § 38

Účinnost zákona je třeba stanovit v závislosti na postupu při projednávání jeho návrhu.

Finanční a ekonomický dopad

Nová úprava neklade nároky na státní rozpočet, ani na rozpočty obcí; při prodeji bytů a nebytových prostorů v domech ve vlastnictví obcí rozpočty obcí naopak pozitivně ovlivní. Rozsah případného zvýšení objemu práce katastrálních úřadů, vyvolaného vklady smluv do katastru nemovitostí, bude záviset na prodávajících a kupujících, na chování vlastníků domů a zájmu občanů o koupi bytu a nebytového prostoru. Příjmy státního rozpočtu pozitivně ovlivní daně z převodu nemovitostí a správní poplatky za zápis vkladu do katastru nemovitostí a za registrace společenství vlastníků jednotek.

Obecná možnost prodeje bytů a nebytových prostorů. v domech bude klást nároky na mobilní finanční zdroje. Ceny bytů a nebytových prostorů by měly odpovídat cenám nemovitostí; při sjednávání ceny lze přitom přihlédnout k nákladům vynaloženým na zlepšení kvality jednotky jeho nabyvatelem. Dá se očekávat, že část prostředků, dosud vázaných u peněžních ústav, bude použita na úhradu cen bytů a nebytových prostorů dosavadním vlastníkům domů. Část občanů se obrátí na peněžní ústavy s žádostí o půjčku na zaplacení ceny.

Vzhledem k tomu, že zájem občanů o koupi bytů a nebytových prostorů do vlastnictví se nedá kvantifikovat, nedají se zodpovědně odhadnout požadavky na úvěrové zdroje, resp. na finanční prostředky uložené dosud u peněžních ústavů, a ze stejných důvodů ani příjmy státního rozpočtu z daní a poplatků.