(15.40 hodin)
(pokračuje F. Beneš)
V návrhu zákona vycházíme ze stejného principu. Finanční prostředky vynaložené na výstavbu nájemních domů by měly přinášet přiměřeně vyšší výnos, než kdyby byly uloženy do banky.
Za čtvrté konstatuji, že je pravda, že činžovní domy obecní i ty, které byly předány v restitucích, nebyly kapitálově zajištěny. Ale tuto skutečnost nemají v žádném případě na svědomí nájemníci. V našem návrhu zákona se snažíme takovému stavu do budoucna předcházet povinnou alokací odpisů.
Vážené kolegyně a vážení kolegové, předkladatelé návrhu zákona o ochraně nájmu bytů byli vedeni snahou nabídnout k projednání dokument, který vznikl v odborném zázemí KSČM a který, ale jen zdánlivě paradoxně, odpovídá i programovému prohlášení vlády. Ta zákon o sociálně únosném nájemném přislíbila sama předložit. Návrh máte k dispozici od 5. prosince loňského roku a od té doby jsme získali mnoho připomínek i námětů k úpravám a doplněním. Chtěl bych za ně poděkovat. Jsme připraveni o nich jednat a do textu je podle potřeby doplnit. To se týká také stanoviska vlády, která zákonu vytýká kromě jiného hlavně nepřímou novelu občanského zákoníku, v jehož zvláštní části je nájem bytů řešen.
Na úrovni zákona jsou ještě povinnosti obcí upraveny zákonem č. 102/1992 Sb. Na zákony navazuje složitý a z mnoha stran kritizovaný systém předpisů nižší právní síly. Přitom některé, např. vyhláška Ministerstva financí č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě, se osvědčily, jiné byly platné jen dočasně. Jedním z posledně zrušených předpisů se stal i výměr Ministerstva financí č. 06/2002, který určoval pravidla pro regulaci nájemného a pro jeho výpočet, a na Ústavní soud byl zaslán návrh skupiny senátorů na zrušení nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů. Můžeme konstatovat, že v současné době tak není trvale vymezena ani výše nájemného, ale ani zásady pro jeho výpočet, které vycházely např. z rozdělení bytů do kategorií, řešily rozsah služeb s bydlením, stanovovaly slevy a event. i zvýšeného nájemného např. po zateplení domu.
Toto jsou hlavní důvody, které vedly k předložení návrhu zákona o ochraně nájmu bytů. Všimněte si, prosím, že znovu opakuji celý název. Nejde v něm totiž v žádném případě jen o výši nájemného. Z dlouholetých zkušeností a praxe při správě domů a pronajímání bytů se ukazuje potřeba upřednostnit zákonem ustanovení, která s pronajímáním bytů souvisejí a která jsou ve společném zájmu řádných vlastníků domů i řádných nájemců bytových jednotek.
Vážené paní poslankyně a páni poslanci, dovolte mi ještě jednu čtveřici poznámek.
Za prvé. Jestliže předkládáme návrh zákona s výše uvedeným názvem, pak v žádném případě nechceme chránit podvodníky s byty. Požadujeme založit obecní registr bytů a všechny podvody trestat, samozřejmě se ztrátou nájemní smlouvy.
Za druhé. Současná výše nájemného postačuje na údržbu a v Praze i na modernizaci domů - důkazem jsou např. bytové rozpočty městských částí; a přináší i zisk - pro byty I. kategorie ve výši přes 100 Kč ročně z 1 m2. Důkazem jsou rozpočty bytových družstev a výše plateb do fondu oprav. Ke stejným závěrům vedou ale i údaje z výběrových šetření Ministerstva financí a uvádí je např. i studie Národohospodářského ústavu Josefa Hlávky z roku 2002.
Za třetí. V regionech severočeském a severomoravském je dnes, za současné ceny, již téměř vyrovnaná poptávka i nabídka nájemních bytů.
Poslední poznámka. Uvědomujeme si, že pro občany jsou rozhodující až celkové náklady na bydlení. Stávající úroveň poplatků za bydlení, tj. rozdělení mezi nájemné a služby v poměru 2 : 3, je specifická pro Českou republiku a současné relace cen mezi různými komoditami. V okolních státech je tomu obráceně. Přitom by výše plateb za bydlení neměla překročit 25 % měsíčních životních nákladů. Některé domácnosti, a víte, že jsou to hlavně mladá manželství s dětmi a osamělí důchodci, jsou dnes již pro nás za touto maximální hranicí.
Vážené paní poslankyně a páni poslanci, je vám předkládán návrh zcela nového zákona. Ten ale neřeší nově celou oblast nájemního bydlení, jen upřesňuje některé postupy a klade si za cíl pomoci při vymáhatelnosti práva, aniž by rušil stávající předpis. Kromě úprav v § 706 a 711 občanského zákoníku, které ale směřují jen k vyšší ochraně bytového fondu, jsou zaměřeny proti spekulativním převodům nájmů, hlavně obecních bytů, a částečně vycházejí vstříc i potřebám heterogenních párů.
Zákon vychází důsledně ze zásady dohody při uzavírání nájemní smlouvy. Aby mohl vyřešit i praktický postup při vyúčtovávání všech plateb, které s bydlením v nájemním době souvisejí a existují, stanoví konkrétní zásady a termíny, pro které v současnosti jiné platné předpisy neexistují. Děje se tak v úrovni dostatečně obecné - např. neuvažuje se s kategoriemi bytů atd. - která vyžaduje jen jednotný postup a odpovídá i jinak dosavadní praxi.
Zákon úplně nově stanoví výši nájemného, která vychází z finančních nákladů použitých na stavbu domu a jeho rekonstrukci či modernizaci. Hledali jsme metodu dostatečně obecnou a jednoduchou. Já se k tomu ještě vrátím.
Zákon nemohl vyřešit některé další vztahy z oblasti bydlení, které vyžadují definovat standard bydlení a bytové potřeby pro rodinu jako základ pro event. sociální podporu, např. pro rodinu přiměřený samostatný byt, pro každého dospělého samostatnou místnost. Potřebný zákon by měla připravit vláda.
Zákon nevyvolává žádné požadavky na státní rozpočet a je v souladu s mezinárodními smlouvami o občanských a sociálních právech, k jejichž dodržování se Česká republika zavázala. Připomínám, že sféra bydlení je přitom v okolních státech řešena různě, vždy však s významnou ochranou bytů i nájemců.
Připomenu proto hlavně zásadní odlišnosti od dosavadní právní úpravy:
Za prvé. Zákon upravuje v některých případech postup, který mohl být dosud až předmětem soudního rozhodnutí.
Za druhé: Povinnosti pronajímatele jsou rozšířeny o úkony: že pronajímaná jednotka musí být kolaudována jako byt, musí být k pronájmu volná, o povinnost instalovat v bytech měřicí a regulační zařízení pro hospodaření s vodou, teplou vodou a teplem, zajistit služby spojené s bydlením za cenu v místě a čase obvyklou a zajistit řádnou informovanost nájemců o nákladech na provoz domů a jednotlivých bytů, čemuž říkáme rozúčtování služeb. Na to je pak vázána možnost vymáhání penále z prodlení, což dosud bylo řešeno velmi nejasně.
Za třetí. Práva pronajímatele jsou rozšířena o oprávnění vyžadovat před uzavřením nájemní smlouvy složení kauce a je určeno, na co se takové prostředky mohou použít - jde o úplně nový prvek při pronajímání bytů; o sankce za nedovolené nakládání s bytem.
Za čtvrté. Ty mohou vzniknout za porušení povinností nájemce. Tyto povinnosti jsou doplněny o povinnost včas ohlásit pronajímateli jména všech osob, které v bytě bydlí a jejichž počet je rozhodný pro výpočet služeb; povinnost, že s výměnou bytu musí souhlasit všichni nájemníci, je-li byt ve společném nájmu.
Za páté. Zákonně stanovená maximální oprávněná výše nájmu. Pro služby a jejich účtování jsou použity pojmy a definice z dříve platných vyhlášek.
Za šesté. Podnájem bytu třetí osobě je upraven v zájmu obou stran, pronajímatele i nájemce bytu. Nově je zavedeno ustanovení o ceně za podnájem bytu nebo jeho části.
Nové je ustanovení, které upravuje užívání části bytu k podnikání. Uvedeny jsou sankce při nedodržení určeného postupu. Je stanovena výše nájemného za část bytu, která slouží k podnikání, nebo slouží-li byt jen jako kontaktní adresa.
***