Národní shromáždění československé / Poslanecká sněmovna1925 – 1929

Protokoly a podání v řízení soudním podle tohoto zákona podléhají poplatkům stanoveným pro řízení nesporné; z usnesení jest zaplatiti poplatek rovnající se polovičnímu rozsudečnému [saz. pol. 6, A), a), a E), a), vyhlášky min. fin. ze dne 22. března 1922, čís. 123 Sb. z. a n., a §§ 14 a 15 zák. čl. XLIII z x. 1914].

Ustanovení o. bytech v tomto zákonu vztahují se, pokud není jinak ustanoveno, také na jednotlivé části bytu a jakékoliv jiné místnosti, které jsou předmětem nájemní nebo podnájemní smlouvy.

Zákon tento se nevztahuje:

1. na domy, jakož i na přestavby, přístavby a nástavby domů, pro něž bylo uděleno nebo se udělí úřední povolení stavební po 27. ledna 1917, na Slovensku a Podkarpatské Rusi po 12. listopadu 1916, a v jiných domech na místnosti, které byly teprve po 1. květnu 1924 nově zřízeny nebo z neobytných na obytné upraveny a pronajaty;

2. v obcích s méně než 2000 obyvateli na části by tu vlastníka domu, které byly nebo budou pronajaty po 1. květnu 1924;

3. na domy, které jsou od 1. listopadu 1918 ve vlastnictví osady, obce, okresu, župy, země, sociálně pojišťovacího ústavu nebo stavebního sdružení, které bylo ministerstvem sociální péče uznáno za obecně prospěšné, na domy a objekty ve vlastnictví nebo správě státu a na domy a objekty, které jsou ve vlastnictví nebo správě železnic nebo železničních fondů. Jde-li o domy, osady, obce, okresy, župy nebo gemě, jest výpověď přípustna jen na základě právoplatného usnesení místního zastupitelstva u osady, obecního zastupitelstva u obce, okresního výboru (okresní správní komise), župního výboru, zemského svazového výboru nebo zemského (správního) výboru (zemské správní komise);

4. na byty skládající se mimo kuchyně a obytné pokoje pro služebné ze 4 nebo více obytných místností, které byly pronajaty po 1. květnu 1924 novému nájemníkovi, dále na byty a místnosti, které se po vyhlášení tohoto zákona pronajímají novému nájemníkovi nebo podnájemníkovi, v obou případech s výjimkou bytů zajištěných podle § 13 zákona ze dne 11. července 1922, č. 225 Sb. z. a n., a bytů, pro které byl určen nájemník podle § 2, odst. 2., právě uvedeného zákona o mimořádných opatřeních bytové péče, ve znění zákona ze dne 26. dubna 1923, č. 87 Sb. z. a n., a zákona ze dne 17. prosince 1927, č. 183 Sb. z. a n., a bytů přidělených vojenským gážistům podle zákona ze dne 13. května 1924, č. 118 Sb. z. a n., jímž se mění §§ 25 zákonů o ubytování vojska;

5. na nájemníky, kterým byla před vyhlášením tohoto zákona pravoplatně předepsána daň z příjmů z ročního příjmu nejméně 100.000 Kč po tři za sebou jdoucí léta;

6. na výkon živnostenského oprávnění ku přechovávání cizinců.

Osobám, kterým byly pronajaty náhradní byty nebo jiné místnosti podle ustanovení § 1, odst. 2., č. 9., 12., 13. a 16. tohoto zákona nebo podle §§ 9 a 20, odst. 2., zákona ze dne 30. října 1919, čís. 592 Sb. z. a n., může býti dána výpověď jen podle ustanovení §§ 1 až 3, i když jde o místnosti, na které se jinak ustanovení tohoto zákona o výpovědi nevztahují.

Zvýšení původně smluveného nájemného osobám, kterým byly pronajaty náhradní byty podle ustanovení § 9 zákona ze dne 30., října 1919, čís. 592 Sb. z. a n., nesmí býti větší než zvýšení nájemného přípustné podle ustanovení tohoto zákona. Jde-li o takové náhradní byty v domech, přestavbách, nástavbách nebo přístavbách, pro něž bylo uděleno úřední stavební povolení po 27. lednu 1917, na Slovensku a Podkarpatské Rusi po 12. listopadu 1916, jest pro obecně přípustné zvýšení nájemného rozhodné nájemné, které bylo původně smluveno; bylo-li smluveno teprve po 3, květnu 1920, je rozhodné původně smluvené nájemně snížené o 20%.

V místech, kde jest několik okresních soudů, může býti vládním nařízením přenesena pravomoc ve věcech nájemních podle §§ 1, 4, 12, 21 a 22 tohoto zákona na jeden z nich.

Výhod ustanovení tohoto zákona jsou účastni též příslušníci cizího státu za stejných podmínek jako příslušníci Československé republiky, pokud nakládá cizí stát s příslušníky československými v tomto směru stejně jako se svými státními příslušníky.

Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. dubna 1928 a pozbude jí dnem 31. března 1929.

Provésti tento zákon náleží ministru sociální péče v dohodě s ministry spravedlnosti a financí.

Vládní návrh upravuje ochranu nájemníků na dobu do 31, března 1929. Z prodloužení ochrany nájemníků pauze na jeden rok nelze nikterak usuzovati, že by byla možno, ochranu nájemníků po roce zrušiti. Prozíravá politika bytová nemůže přistoupiti k zrušení ochrany nájemníků, dokud nebudou vytvořeny hospodářské předpoklady pro obnovení úplné svobody nájemních smluv ve starých domech. Tyto předpoklady nemohou býti zjednány za rok. Jsou závislé na budoucím vývoji a vytvoření jich bude jistě vyžadovati ještě doby několika let.

V důvodových zprávách předcházejících vládních návrhů zákona o ochraně nájemníků bylo opětovně jasně vysloveno, že předpokladem pro odstranění ochrany nájemníků jest vyrovnání nájemného ve starých domech s nájemným v nových domech, stavěných bez mimořádné podpory z veřejných prostředků, a že na úplné uvolnění ochrany před výpovědí nelze pomýšleti dříve, dokud poptávce po bytech nebude odpovídati dostatečná nabídka bytů za nájemné, srovnatelné s důchody většiny osob byt hledajících. Nikoli v uvolňování výpovědního práva pronajímatelova, nýbrž ve zvyšování nájemného ve starých domech v míře, snesitelné s hospodářskými poměry nájemníků ve starých domech, sluší spatřovati hlavní účel úpravy ochrany nájemníků, směřující vědomě k jejímu ponenáhlému odstraňování. úprava ochrany nájemníků musí v prvé řadě bráti zřetel k hospodářským poměrům všeho obyvatelstva, nejen nájemníků, také vlastníků domů. Musí dbáti účinků, které sama vykonává netoliko na hospodářství postiženého jedince, nýbrž na celý hospodářský život státu, na jeho výrobní schopnost doma a způsobilost k soutěži s cizinou, stejně jako účinků, které z jiných příčin způsobují změny v naší hospodářské situaci. Pod tímto zorným úhlem lze si vysvětliti, proč na př. v sousedním Německu i z míst na prvém místě zodpovědných za správné řešení bytového problému dává se přednost krátkodobé úpravě vázaného hospodářství bytového a stavebního ruchu, úpravě, která lépe dovoluje přizpůsobovati se skutečným poměrům než úprava dlouhodobá.

Naše hospodářské korporace, v čele jich Poradní sbor pro hospodářské otázky, doporučují dlouhodobou úpravu ochrany nájemníků a stavebního ruchu opírajíce se o ustálené naše hospodářské poměry. Příprava podobné dlouhodobé úpravy obou materií, tolik obtížných a dotýkajících se tolika sporných zájmů, vyžaduje přirozeně dlouhé doby. Úspěch podobné dlouhodobé úpravy je závislý také na nazírání veřejnosti a účelnosti a vhodnosti prostředků, kterých úprava užívá k dosažení svého cíle. Po této stránce nelze dosud říci, že celá interesovaná veřejnost jest přesvědčen, nejen o účelnosti ale také o nutnosti dlouhodobé úpravy ochrany nájemníků a. stavebního ruchu, ač nesporně stále víc a více se šíří poznání, že poměrům v naší vlasti lépe bude vyhovovati dlouhodobá úprava, než úprava po kratších údobích. Jeho prohloubení slibuje si vláda od chystané široké ankety o žádoucí dlouhodobé úpravě bytového problému.

Vládní návrh zákona, který prodlužuje ochranu nájemníků pouze na jeden rok, nemůže tudíž míti jiného účelu než pouze prozatímní úpravu ochrany nájemníků na dobu, dokud nebude zjednán návrh zákona, který by celý bytový problém, nejen ochranu nájemníků nýbrž i stavební ruch, řešil v rámci jediného zákona definitivně na celou dobu, potřebnou pro ponenáhlé odstranění vázaného hospodářství bytového.

Jest na bíledni, že ani sebe kratší zatímní úprava ochrany nájemníků nesmí ztráceti s očí cíl, který bude sledovati konečná zákonná úprava bytového problému, nemá-li konečná úprava ochrany nájemníků býti oddálena nebo znesnadněna. Tomuto hledisku vyhovuje vládní návrh zákona, pokud to připouští poměrně krátká účinnost navrhovaného zákona. Vyhovuje mu především v nových ustanoveních o zvyšování nájemného, méně v ustanoveních o výpovědi a v ustanoveních obmezujících působnost ochrany nájemníků.

Otázku, je-li možno přikročiti k dalšímu všeobecnému zvyšování nájemného ve starých domech, dlužno přede vším jiným posuzovati s hlediska dočasné hospodářské situace. Tak tomu také bylo každého roku v letech 1922 až 1925 když se jednalo o novou zákonnou úpravu ochrany nájemníků. Proti snahám vlády po zvýšení nájemného bylo namítáno, že dočasné hospodářské poměry, špatná hospodářská konjunktura, malé výdělky a nízká úroveň mezd vůbec, nepřipouštějí podstatného zvyšování nájemného. Toto stanovisko vždy zvítězilo, zejména také v roce 1925, když se jednalo o novelování nyní platného zákona o ochraně nájemníků na dobu celých tří let. Nebylo by v duchu dosavadního postupu, nevyhovovalo by zásadním hlediskům nahoře vytčeným, kdyby dobré hospodářské konjunktury roku 1927, o které se podle souhlasných zpráv očekává, že se udrží také ještě v roce 1928, nebylo užito ke zvýšení nájemného ve starých domech, které je přece v budoucnosti beztak nezbytně nutné. Kdy jindy může býti bez obav přikročeno ke zvyšování nájemného než v době dobré a delší dobu trvající hospodářské konjunktury?

Vládní osnova navrhuje zvýšení nájemného ve dvou termínech, a to 1. července 1928 a 1. ledna 1929, vždy o 20% základního nájemného. Nájemník ve velké většině případů nebude však z tohoto zvýšení zatížen o celých 40% základního nájemného více než dosud, neboť všeobecné zvýšení nájemného o prvých 20% základního nájemného dnem 1. července 1928 má nahraditi dosavadní zvýšení nájemného ze zvláštních důvodů, uvedených v § 12, odst. 2., č. 2 a 3, dosavadních zákonů o ochraně nájemníků, to jest zvýšení nájemného k úhradě větších výloh za osvětlování schodiště a chodeb, vymetání komínů a jiných podobných výloh a k úhradě větších výloh na úrocích z hypotekárních dluhů na domě váznoucích. Tyto výlohy a ovšem i rozdíly jejich výše dnešní a výše v roce 1914 jsou různě vysoké od obce k obci a od domu k domu. I v největších obcích činí však jejich rozdíl proti roku 1914, o který bylo až dosud možno nájemné zvýšiti ještě zvlášť přes míru všeobecně přípustného zvyšování nájemného, včetně činžovní daně s přirážkami, pokud na ně bude připadati podle nového zákona o přímých daních a podle nového ustanovení § 10 vládního návrhu, průměrně 10% základního nájemného. Za tohoto předpokladu bude nájemník prvým zvýšením nájemného o 20%, počínajícím 1. července 1928, zatížen proti dosavadnímu stavu sotva více než o 10% a dohromady s druhým všeobecným zvýšením nájemného od 1. ledna 1929 o více než 30% základního nájemného. Jen v těch případech, kde výlohy za osvětlování schodiště a jiné podobné výlohy spojené se správou domu a výlohy na úrocích z hypotekárních zápůjček proti roku 1914 bud vůbec nestouply nebo majitel domu k jejich úhradě vůbec nezvýšil nájemného, tam bude nájemník opravdu zatížen o celých 40% základního nájemného více než dosud. Ale tu může jíti pouze o případy nájmu v malých domcích na venkově, v domcích s byty nejmenšími, u nichž bylo až dokud zvýšeno nájemné jen o 50% základního nájemného, o částku, která příliš se odráží od vyššího zvyšování nájemného u bytů velkých. Přijde-li zvýšení nájemného o prvých 20% základního nájemného, které bylo myšleno v městech jako paušální náhrada za skutečné výlohy, celé k dobru vlastníkům domů s malými byty na venkově, možno jim záviděti? Není slušno, aby i jejich nájemníci, jejichž hospodářská situace jest zhusta lepší než vlastníků domů, u nichž bydlí, nesli toto zvýšení nájemného, které ani zdaleka nenahradí majitelům malých domků újmy dosud utrpěné, srovnáváme-li je s vyšším zvyšováním nájemného u větších bytů.

Zvýšení nájemného o celých 40% základního nájemného zůstane bez vlivu na výši obecních dávek, vybíraných na podkladě nájemného, neboť základem pro jejich vyměření je v budoucích letech podle nových vzorných pravidel pro obecní dávky a poplatky nájemné, které bylo základem daně činžovní na rok 1927.

Odstranění zvyšování nájemného ze zvláštních důvodů tu uvedených a náhrada jeho všeobecně přípustným zvýšením nájemného o 20% jest i proto výhodné, že zvyšování nájemného z těchto zvláštních důvodů, které musilo býti číselně prokázáno, zavdávalo nejvíce příčiny k rozporům mezi majitelem domu a nájemníky, v nichž strany dovolávaly se nejčastěji soudního rozhodnutí, a mezi majiteli domů a úřady vyměřujícími činžovní daň, ač se tu jedná pravidelně o částky celkem nepatrné. Kéž toto nové ustanovení vládního návrhu přispěje k obnově lepšího poměru mezi majitelem domu a nájemníky, na jehož zhoršení nejsou dosavadní nepraktická ustanovení zákona o ochraně nájemníků zcela bez viny.

Nové všeobecně přípustné zvýšení nájemného jest u všech kategorií bytů a jiných místností, až na velké samostatné provozovny, procentuelně stejné. Také tím liší se vládní návrh prospěšně od většiny dosavadních zákonů o ochraně nájemníků, které nestejnoměrným zvyšováním nájemného nejen že komplikovaly budoucí definitivní úpravu, nýbrž ve snaze jinak jistě chvalitebné, chrániti nájemníky malých bytů, ubližovaly vlastníkům domů s takovými malými byty, přinášejíce naopak majitelům domů s byty většími větší užitky.

Vládní návrh ponechává na celý rok 1928 ještě v platnosti osvobození od činžovní daně té částky nájemného, která připadá na úhradu výloh do 30. června 1928, za něž se bude od, 1. července 1928 platiti paušál ve výši 20% základního nájemného, a od 1. července 1928 nejen těchto 20%, nýbrž i oněch 30% základního nájemného, o které bylo ve třech termínech po 10% zvýšeno nájemné podle posledního zákona o ochraně nájemníků z roku 1925. Počínajíc rokem 1929 bude od činžovní daně i nadále osvobozeno jen právě uvedených 30% základního nájemného, a to do té doby, dokud výlohy, které by vzešly majiteli domu zdaněním této částky nájemného, nebudou uhrazeny v dalším všeobecně přípustném zvýšení nájemného. V myšlence § 10 vládního návrhu a zdanění oněch částek nájemného, které dosud jsou ze zdanění vyňaty, sluší spatřovati snahu po zjednodušení a ulehčení budoucí definitivní úpravy ochrany nájemníků, pokud má za účel vyrovnati nájemné ve starých a nových domech.

Hned v této souvislosti budiž uvedeno, že vládní návrh připouští také, třebas nikoli úplnou, volnost úmluvy nájemného. Obmezení volnosti úmluvy nájemného jest spatřovati v tom, že i podle vládního návrhu bude lze požádati kdykoli soud o přezkoušení úmluvy nájemného, ale na rozdíl od dosavadního právního stavu nebude moci soud vynésti nález na vrácení přeplatku za minulou dobu. Rozhodnutí soudní bude totiž působiti jen do budoucna.

Co do výpovědi nájemních smluv přináší sice vládní návrh jisté rozšíření výpovědního práva majitele domu, ale nikoli v takové míře, jak toho v opětovných a důrazných svých projevech žádaly organisace majitelů domů i jednotliví jejich mluvčí právě ve prospěch samého majitele domu a jeho příbuzných.

Vládní návrh stanoví 3 nové důležité důvody k výpovědi nájemní smlouvy a vypouští starý důvod výpovědní z důvodu velkého jmění přiznaného k dávce z majetku, uvedený v dosavadním zákoně v § 1, odst. 2., č. 17. Nové 3 důvody výpovědní jsou uvedeny v § 1, odst. 2., č. 16, 17 a 19 vládního návrhu.

Důvodu č. 16 může užíti vlastník domu pouze ve vlastní prospěch nebo v prospěch svých ženatých synů nebo vdaných dcer a jen proti nájemníkovi bytu o 4 nebo více pokojích, které nejsou obývány dostatečným počtem osob.

Důvod č. 17 je účinným proti nájemníkovi, který jest sám v obci, ve které bydlí nebo vykonává své povolání, vlastníkem domu, v němž jest přiměřeně veliký byt, nepodrobený ochraně nájemníků. Tohoto důvodu lze užíti tudíž proti každému nájemníkovi, který v obci svého bydliště nebo povolání má nový dům, nebo sice starý dům, ale s novou nástavbou nebo přístavbou, neb i celý starý dům, ale v němž je byt, nepodléhající podle § 31 vládního návrhu ochraně nájemníků. Vzhledem k novému ustanovení § 31, č. 4, vládního návrhu bude tento nový důvod praktický zejména i tehdy, uprázdní-li se majiteli domu, bydlícímu v cizím domě, v jeho vlastním starém domě přiměřeně veliký byt.

Důvod č. 19 jest dán zvlášť ve prospěch cizích států, majících v našem státě diplomatické nebo konsulární zastoupení, s podmínkou, že náš stát požívá v jejich zemi vzájemnosti.

Ustanovení obmezující působnost ochrany nájemníků jsou obsažena v § 31 vládního návrhu. Z novot sluší na prvém místě upozorniti na rozšířené ustanovení č. 4., podle něhož se ochrana nájemníků nevztahuje na byty a místnosti, které se pronajmou novému nájemníkovi po vyhlášení navrhovaného zákona. Vyloučení těchto t. zv. nových nájmů ve starých domech z ochrany nájemníků uznává pauze faktický stav v tom záležející, že normální cestou nelze bez dohody s vlastníkem domu získati v jeho domě uprázdněného bytu, a že nucené získávání uprázdněných bytů s pomocí zákona o mimořádných opatřeních bytové péče vede jen pomalu a zřídka k cíli. Pochopitelná nechuť vlastníka starého domu, dávati do nájmu uprázdněný byt nebo jinou místnost a tím zbaviti se na dobu trvání ochrany nájemníků disposice s pronajatými místnostmi, bohdá přestane, bude-li vlastník moci s pronajatým bytem volně disponovati, věda, že v případě potřeby bude moci svobodně užíti svého výpovědního práva.

Ochrana nájemníků se zrušuje dále podle rozšířeného ustanovení č. 3 u starých domů obecně prospěšných stavebních sdružení. V těchto domech, vystavěných na mnoze krátce před válkou, bylo nájemné stanoveno po většině jen provisorně a za nynějších změněných poměrů nestačí k řádnému udržování domů, nájemníci však právem se mohou brániti i proti nutnému zvýšení nájemného poukazem na ochranu nájemníků. Padá také na váhu že novým zákonem o přímých daních bylo právě jen u družstevních nájemních domů, u nichž se vyměřovala do roku 1927 činžovní daň podle tarifu C zákona č. 242/1911 ř. z., na rozdíl ode všech ostatních budov daňové břemeno zvýšeno.. Přípustnosti zvyšováni nájemného ve starých družstevních domech je také proto třeba, aby stará družstva, která stavěla také po válce, ať s finanční podporou podle zákonů o stavebním ruchu či s pouhou zárukou státního bytového fandu podle zákona č. 92/1919 Sb. z. a n. nebe státu podle zákona č. 44/1927 Sb. z. a n., mohla vyrovnávati nízké nájemné ve starých předválečných domech s vysokým nájemným v nových poválečných domech. Nájemníci družstevních bytů jsou a budou i po vyloučení domů z ochrany nájemníků chráněni proti výpovědi ustanovením družstevních stanov, na jejichž přesném plnění se zakládá obecná prospěšnost družstva.

Nové jest ustanovení č. 5, podle kterého z ochrany nájemníků vypadají nájemníci, kterým byla před vyhlášením navrhovaného zákona předepsána daň z příjmů z ročního příjmu nejméně 100.000 Kč po tři za sebou jdoucí leta.

Z menších novot sluší upozorniti jenom na. ustanovení § 6 odst. 1., vládního návrhu, obmezující právo na byt po smrti nájemníkově jen k prospěchu těch dědiců, kteří jsou příslušníky jeho rodiny a v době smrti s ním bydleli nemajíce vlastního bytu.

Vláda navrhuje, aby návrh zákona byl přikázán v obou sněmovnách Národního shromáždění výborům sociálně-politickému a rozpočtovému k podání zprávy.

V Praze dne 9. února 1928.