FEDERÁLNÍ SHROMÁŽDĚNÍ ČESKÉ A SLOVENSKÉ FEDERATIVNÍ REPUBLIKY
1992
VI. volební období
1424
Návrh
poslance Sněmovny národů Federálního shromáždění Karola Stome
na vydání
zákona o obecně prospěšných bytových družstvech
NÁVRH
ZÁKON
ze dne ........... 1992
o obecně prospěšných bytových družstvech
Federální shromáždění České a Slovenské Federativní Republiky se usneslo na tomto zákoně:
ÚVODNÍ USTANOVENÍ
§ 1
Předmět úpravy
Tento zákon v souladu s ustanoveními obchodního zákoníku č. 513/91 Sb. upravuje podmínky k činnosti obecně prospěšných bytových družstev a kontrolu nad jejich dodržování.
Účel zákona
§ 2
1. Účelem obecně prospěšných bytových družstev /dále jen bytových družstev/ je zajišťovat bydlení těm skupinám obyvatelstva, které v tržních podmínkách nejsou schopny si samy přiměřené bydlení na úrovni společenského standartu opatřit.
2. Bytová družstva pracují na principu samosprávy a úsporného provozu bytového fondu při dílčí finanční účasti členů.
§ 3
Družstva přebírají některé povinnosti státu v oblasti sociálního bydlení, přičemž využívají účinné pomoci ze strany státu.
§ 4
Obecná prospěšnost
1. Charakter obecné prospěšnosti přiznává družstvům na základě předložených stanov, schválených členskou schůzí družstva a po dohodě s družstevním revizním sdružením Federální ministerstvo práce a sociálních věcí v dohodě s Federálním ministerstvem financí.
2. Obecná prospěšnost může být přiznána družstvu, jehož stanovy zejména:
a) zaručují nepodnikatelské a neziskové hospodaření s bytovým fondem
b) dovolují používat finanční prostředky družstva k vybraným podnikatelským činnostem s odděleným účtováním těchto aktivit
c) omezují členské dividendy nejvýše na 5 % z upsaných vkladů
d) zaručují členům při odchodu z družstva vrácení splacených podílů /vkladů/ bez nároků na další majetek družstva
e) zakotvují povinnost věnovat případný zbytek jmění družstva po jeho likvidaci obecně prospěšným účelům /Fondu sociálního bydlení/
f) ukládají povinnost družstva podrobovat se zákonným revizím, prováděným družstevním revizním sdružením, jehož je družstvo členem, popřípadě určeným orgánem státní správy /§ 11/
g) upravují omezené ručení členů
h) ukládají limitovanou majetkovou účast členů na činnosti družstva
§ 5
Poskytování podpory státem
Stát poskytne bytovým družstvům v souladu se zásadami státní bytové politiky podporu zejména:
a) při účelné údržbě, opravách a provozu dosavadního bytového fondu
b) při rekonstrukci a modernizaci bytových domů
c) při pořizování bytů, popřípadě svobodáren
d) při vytváření bezbariérového bydlení
§ 6
Stát poskytne z titulu obecné prospěšnosti daňové a poplatkové úlevy:
a) na vybrané podnikatelské činnosti v případě, že zisk bude použit pro obecně prospěšné účely /§ 4, odst. 2, písm. b/
b) odvody z mezd
c) osvobození od notářských poplatků při převodu nemovitosti
d) osvobození od domovní daně u obytných budov případně další daňové a poplatkové úlevy, vyplývající z obecně platných předpisů.
§ 7
Právní postavení členů
1. Za člena může družstvo přijmout pouze osoby, jejichž sociální potřebnost odpovídá podmínkám, stanoveným pro udržení sociálních funkcí družstva a obecné prospěšnosti. Hranici sociální potřebnosti vymezí ministerstvo práce sociálních věcí.
2. Právní postavení členů družstva upravují stanovy v souladu s platnými obecně závaznými právními předpisy.
§ 8
Fond sociálního bydlení
1. K podpoře financování činnosti bytových družstev se zřizuje Fond sociálního bydlení [Obdoba dřívějšího Státního bytového fondu podle Zákona č. 98/1919 Sb. z a n.] jako uzavřený finanční systém, sdružující finanční prostředky státu a družstev, určených na opravy a odstraňování zanedbanosti staršího domovního majetku, na rekonstrukci a modernizaci obytných domů družstev, na rozšiřování bytového fondu nástavbami a vestavbami, popřípadě nabývání starších objektů, vhodných pro adaptaci s cílem získat nové a levné byty a případně svobodárny.
2. Fond poskytuje finanční podporu družstvům formou nenávratných příspěvků nebo půjček, a to u nové výstavby se splatností do 20ti let, v ostatních případech do 10ti let s úrokovou sazbou ve výši 3 %.
3. Statut fondu schvaluje Česká národní rada a Slovenská národní rada.
§ 9
Zdroje Fondu tvoří:
a) splátky půjček družstev
b) úroky z vkladů Fondu
c) podíly na výnosech z úlev na daních z podnikatelské činnosti
d) dotace ze státního rozpočtu
§ 10
Podrobnosti o funkci, činnosti a hospodaření Fondu sociálního bydlení upraví zvláštní předpis Federálního ministerstva práce a sociálních věcí v dohodě s Federálním ministerstvem financí.
§ 11
Vzorové stanovy
K zajištění účelu obecně prospěšných bytových družstev se vydávají vzorové stanovy, které tvoří nedílnou přílohu tohoto zákona.
§ 12
Povinné revize
Činnost a hospodaření bytového družstva podléhá povinné revizi, prováděné družstevním revizním sdružením [§ 20 Občanského zákoníku č. 47/1992 Sb.] popřípadě jiným kontrolním orgánem Způsob provádění revizí a, jejich časový sled bude stanoven zvláštním předpisem.
§ 13
Závěrečná ustanovení
1. Dosavadní Lidová bytová družstva a jejich právní nástupci mohou použít ustanovení tohoto zákona k převedení na obecně prospěšná bytová družstva.
2. Ustanovení tohoto zákona lze rovněž použít při převodu obecních domů na družstevní formu bydlení se souhlasem příslušného orgánu státní správy nebo obecního úřadu.
3. Obdobně použijí tohoto zákona bytová družstva invalidů.
4. Ustanovení tohoto zákona lze použít ve zvlášť odůvodněných případech u družstev typu stavebních bytových družstev.
§ 14
Účinnost
Tento zákon nabývá účinnosti dnem vyhlášení.
Důvodová zpráva
k návrhu zákona o obecně prospěšných bytových družstvech
I.
ÚVOD
Charakteristika původních obecně prospěšných bytových družstev
Součástí řešení bytových problémů nižších a středních vrstev obyvatelstva od konce minulého století a v období rozvoje tržního hospodářství v letech první republiky až do konce třicátých let byla vedle obcí a různých charitativních společenstev především obecně prospěšná stavební a bytová družstva. Stavěla pro své členy jednak činžovní domy s malými byty, a pro členy - čekatele rodinné domky. Kromě toho stavěla též svobodárny a penziony. Stavební činnost mohla rozvíjet za podpory státu, který poskytoval jednak přímé zápůjčky (z tzv. Jubilejního bytového fondu), jednak se zaručoval za dlouhodobé hypotekární zápůjčky poskytované peněžními ústavy. Vedle toho mohla družstva získat různé daňové a poplatkové úlevy. Ustanovení zákonů o stavebním ruchu vyžadovala majetkovou účast členů na krytí stavebních nákladů, a to ve výši 5 % při výstavbě činžovních domů, a 10 % při stavbě rodinných domků, určených k převodu do vlastnictví členů.
Podle stanov Státního bytového fondu z r. 1919 se za obecně prospěšná (resp. obecně užitečná) stavební sdružení považují ta, která ve svých stanovách omezují členskou dividendu na nejvýše 5 % splacených podílů a zabezpečují členům v případě rozchodu nic více než vrácení splacených podílů; případný zbytek družstevního jmění věnují obecně prospěšným účelům. Do vyvrcholení stavebního ruchu přiznalo ministerstvo sociální péče obecnou prospěšnost 1415 družstvům (viz. tabulka č. 1).
Dlouhodobé úvěry byly družstvům poskytovány na 50 až 70 let při úrokové sazbě vyžadované peněžními ústavy. Výsledky stavební aktivity bytových družstev jsou uvedeny v tabulce 2.
II.
Důvody vzniku lidových bytových družstev
Družstva, která přežila období okupace, kdy mnoho družstev zejména v pohraničních oblastech zaniklo, byla v roce 1945 podrobena dani z přírůstku majetku (milionářská daň), podle níž musela odevzdal mi lionové částky získané během okupace z nájemného a které nemohla investovat do oprav. V důsledku platební neschopnosti zanikla další družstva. Další měnovou reformou byl majetek družstev, představovaný podílovou účastí a členskými stavebními zápůjčkami a vklady, přepočtem v poměru 50 : 1, podíly a nájemné vybírané na úrovni roku 1939 v poměru 5 : 1.
V období obnovy národního hospodářství v letech 1947-1948 se měla stavební bytová družstva s charakterem obecné prospěšnosti stát investory další družstevní bytové výstavby. V tomto období působilo v ČSR více než 930 družstev, z toho v Praze přes 300. Vzhledem k této roztříštěnosti a malým zkušenostem při jednání se znacionalizovanými stavebními podniky se družstva spojila na územním principu do Okresních bytových družstev (OBD), a později, po vydání zákona o Ústřední radě družstev, se přejmenovala na lidová bytová družstva. Nová linie bytové politiky zaměřená výlučně na řešení bytového problému výhradně formou státní výstavby vyřadila tato družstva z dalšího procesu bytové výstavby sociálního charakteru.
III.
Důsledky a dopad měnových opatření na hospodářskou situaci LBD
Shora uvedená opatření, ale i celkový hospodářský vývoj a politicky zvrácený náhled na bytové hospodářství zcela rozrušil ekonomickou rovnováhu bytových družstev. K jejímu řešení musela být vydána vládní vyhláška, zajištující státní podporu na úhradu ztrát mezi výnosy a náklady. Protože tato podpora spolu s vybíraným "vyhláškovým" nájemným zdaleka nemohla pokrýt skutečnou a naléhavou potřebu finančních prostředků na opravy a údržbu více než 50 let starého domovního majetku, natož na modernizaci domů na současnou společenskou úroveň, došlo v průběhu let ke značnému zanedbání domů. Vzhledem k tomu, že majetková účast členů je prakticky nulová, má předkládaný návrh zákona rehabilitovat narušené majetko-právní vztahy, vrátit lidovým bytovým družstvům jejich identitu a původní charakter obecné prospěšnosti. Zákon má současně vytvořit finanční, organizační a právní podmínky pro obnovení a rozvoj sociální a společensky potřebné úsporné bytové výstavby pro méně majetné občany.
IV.
Rozdíly mezi LBD a SBD
Hospodaření a financování činnosti lidových bytových družstev je odkázáno na státní podporu, jejíž výše spolu s nájemným stačí krýt jen náklady provozu. Nestačí však vzhledem ke zvýšeným cenám prací a materiálů na uskutečňování nezbytných oprav a modernizací.
Hospodaření stavebních bytových družstev je založeno na vyrovnaném hospodaření a na vysoké majetkové účasti členů. Stavební bytová družstva dostávají řadu let státní podporu na odstranění vad panelové výstavby, na zateplování či změny topných médií.
Domy lidových bytových družstev byly většinou postaveny v letech 1919-1939, popřípadě menší množství v letech 1947-1950 klasickým způsobem. V souladu se zákony o stavebním ruchu a o obecné prospěšnosti měly charakter malobytový. Naprostá většina bytů jsou byty jednopokojové větší byty tvořily výjimku. Přestože byty měly běžné sociální vybavení, existuje ještě řada bytů 3. a 4. kategorie, které lze modernizovat.
Na rozdíl od LBD, domy stavebních bytových družstev, stavěné moderními metodami, odpovídají současným požadavkům, pokud jde o skladbu bytů, technické vybavení domů apod.
Nejvýraznější rozdíly mezi LBD a SBD představuje skladba členstva. U LBD ji tvoří cca z 50 % původní členové, kteří v minulosti měnovými opatřeními přišli o své členské vklady a kteří představují jako důchodci sociálně potřebnou kategorii nájemníků. Jejich majetková účast je stanovena částkou 100 Kčs. U nových členů počínaje rokem 1989 činí v některých družstvech Kčs 3.000,--. Novými členy se stávají především občané, kteří si nemohou dovolit složit vysoké členské podíly v SBD. V tomto směru si LBD ověřují finanční možnosti žadatelů o členství a při zařazení do pořadníku na přidělení bytu.
Nízká majetková účast členů spolu s "vyhláškovým" nájemným přivedla LBD do svízelné hospodářské situace a do obdobného postavení jako zaujímají podniky bytového hospodářství.
Členská základna SBD zahrnuje širokou škálu občanů různých majetkových kategorií - od majetných, schopných uhradit nejen vysoký podíl, ale i vysoké nájemné, až po důchodce, kteří se stali členy v prvých letech činnosti SBD, tj. od r. 1959.
SBD si vytvořila velmi silné hospodářské postavení díky ekonomickému nájemnému a výhodné ekonomické podpoře státu při výstavbě i při odstraňování vad panelové výstavby. Vytvořila si i potřebné kapitalizovatelné fondy.
V.
Základní principy nového modelu
Navrhovaný zákon o obecné prospěšnosti bytových družstev představuje nový model v bytovém družstevnictví, který by nejen formou přeměny dosavadních LBD, ale i vznikem nových principů družstevního podnikání a vnitrodružstevní organizace, obnovil sociální působení při souběžné aplikaci do kontextu dnešní státní bytové politiky.
Navrhovaný zákon vytváří novou kvalitu vztahů a vzájemné kooperace mezi státem jako garantem finančních zdrojů, kterých se družstvům nedostává na splnění úkolů vyplývajících z bytové politiky a z požadavku na urychlené odstranění dlouholeté zanedbanosti a zastaralosti dosud uživatelného domovního majetku, a mezi družstvy, která se na základě tohoto zákona vrátí ke své funkci, kterou jim minulé režimy odňaly. Navrhovaná opatření mají proto na zřeteli snahu postupně odstraňovat navršené nedostatky, přizpůsobovat hospodaření bytových družstev tržním podmínkám a současně přihlížet k potřebám těch vrstev obyvatelstva, které si v určitém období svého života nejsou schopny opatřit byt zcela z vlastních prostředků. Obnovení určité - limitované - majetkové účasti členů přispěje k prohloubení osobní zainteresovanosti na hospodárném a úsporném bydlení, na účinné správě a provozu domovního majetku. Současně vytvoří nejnutnější ekonomické podmínky pro intenzifikaci úsilí o odstraňování zanedbanosti domovního majetku, který po modernizaci bude ještě dlouho sloužit svým účelům.
Návrh zákona rovněž otevírá možnost získávat družstevní formou další byty přejímáním vhodných objektů od obcí, v nichž lze adaptovat byty, dále nástavbami a vestavbami, případně novou výstavbou za finanční pomoci státu a s přímou účastí členů. Obdobně bude možné a účelné použít zákona k bezbariérovým úpravám domů nebo bytů.
Určující bude spolupráce družstevních orgánů a orgány státní správy včetně spolupráce při socio-demografickém průzkumu potřeb bytové výstavby v jednotlivých regionech, především bytové výstavby sociálního charakteru.
K realizaci této činnosti bude žádoucí rozvíjet úzkou spolupráci s obecními úřady, jejichž funkci v oblasti péče o sociální bydlení bude moci postupně přejímat družstevní samospráva a tím ulehčovat obcím starost o tuto oblast.
V tomto směru lze využívat cenné zkušenosti obecně prospěšných bytových družstev v zahraničí, která plní významnou roli při řešení bytových otázek sociálně potřebných vrstev obyvatelstva, a to v podmínkách vyspělého tržního hospodářství. Kromě toho však zákon v budoucím vývoji umožní i další vytváření a využívání obecně prospěšných forem družstevních a společenstevního podnikání.
VI.
Podmínky a postup přeměny LBD na obecně prospěšná bytová družstva
Obnovení funkce a charakteru obecně prospěšného bytového družstva podle předkládaného návrhu zákona, jakož i podle obchodního zákoníku vyžaduje obnovení majetkových vztahů členů ke jmění družstev, přičemž majetková účast je podmínkou členství.
Podmínkou přeměny je schvalování stanov v duchu zákona. Přeměnu bude posuzovat MPSV s tím, že dosavadní hospodaření LBD bude převedeno na tyto nové principy
Rada lidových bytových družstev České republiky sdružující 23 družstev (viz tabulka č. 3) se shodla na těchto principech postupné přeměny:
- V souladu se stanoviskem SČMBD a MF ČR zachovat na přechodné období dvou následujících let v přiměřené výši dosavadní systém státní podpory k vyrovnání schodku v provozu bytového hospodářství LBD, jak je uvažováno i při ekonomizaci nájemného v komunálních resp. obecních bytech.
- Ekonomická situace těchto družstev typu LBD je dána dosavadní totožností s obecním bytovým fondem. Tudíž i postupné kroky v úpravách nájemného se zatím řídí časovými etapami úprav nájemného v obecních bytech. Shodnost tohoto režimu s obecními byty je dána doposud platnými vyhláškami č. 215/54 ú. l. (dotace) a č. 60/64 Sb. (výše nájemného) a 15/92 Sb., které se vztahují i na LBD.
- Toto přechodné období umožní připravit, projednat, schválit a uvést v účinnost zvláštní předpis - zákon o obecně prospěšných bytových družstvech - jehož návrh je předkládán.
- K posílení ekonomické stability těchto družstev se doporučuje obnovení a postupné zavedení institutu členského příspěvku nebo členské zápůjčky na obnovu, ve výši stanovené pevnou částkou za každou obytnou místnost s přihlédnutím k poloze, vybavení bytu a regionálnímu umístění domu. Konkrétní částkou budou ohodnoceny všechny byty. Stanovená částka bude předepsána k úhradě všem novým členům, kterým družstvo přidělí byt. Členům, kteří pokračují v nájemním poměru uzavřeném před přijetím nových stanov (před přeměnou družstva na obecně prospěšné), bude dána možnost splatit příspěvek do tří let (§ 223 odst. 6 obchodního zákoníku).
- Výše uvedený příspěvek nebo zápůjčka se doporučuje nevymáhat od starobních důchodců a jiných osob - členů, závislých na sociálních dávkách, pokud se sami k zaplacení nerozhodnou. Stanovená částka bude však vedena jako pohledávka družstva, splatná při uzavření nového nájemního poměru na takovýto byt. Tímto způsobem bude možno řešit tuto početnou sociální skupinu dlouholetých členů těchto družstev, obývajících cca 50 % bytů a kompenzovat tak zásahy totalitního státu, který je nebo jejich rodiče - zakládající členy - připravil o veškeré vklady.
- Souhrn podílů a členských příspěvků bude představovat základní jmění družstva (§ 223 odst. 1 obchodního zákoníku).
- Při odchodu člena mu bude vrácen členský podíl v plné výši, členský příspěvek pak po odečtení případných pohledávek družstva vůči členovi
- Dividendy podle stanov budou vypočteny z upsaných podílů.
- Družstvo bude moci vytvářet další fondy podle svých stanov. Ustavené obecně prospěšné bytové družstvo bude adresátem pomoci státu v rozsahu a za podmínek stanovených zvláštními předpisy.
VII.
Fond sociálního bydlení
Fond je navržen jako relativně samostatná instituce sloužící k poskytování nenávratných příspěvků a půjček. Jeho zdroji bude dotace, splátky, úvěry atp. Při rozdělování se bude řídit vlastními stanovami a bude řízen správní radou jmenovanou MPSV. Jejími členy budou zástupci zainteresovaných ministerstev a družstevního revizního sdružení.
Fond sociálního bydlení je obdobou Státního bytového fondu, zřízeného zákonem č. 98 SB. z. a n. ze dne 20. února 1919 na podporu s taveb pro nezámožné občany.
VIII.
Revizní činnost
Vzhledem k tomu, že obecně prospěšná bytová družstva budou plnit ve značné míře úlohy sociální povahy, budou z tohoto titulu v určitém rozsahu podporována ze státních zdrojů.
Tabulka č. 1
POČET OBECNĚ PROSPĚŠNÝCH STAVEBNÍCH SDRUŽENÍ PODLE STAVU K 31. 12. 1934
|
z toho |
|||
|
Země |
celkem |
českých |
německých |
|
Země Česká-Praha |
302 |
299 |
3 |
|
ostatní obce |
635 |
533 |
102 |
|
celkem |
937 |
832 |
105 |
|
Země Moravskoslezská-Brno |
54 |
47 |
7 |
|
ostatní obce |
292 |
234 |
58 |
|
celkem |
345 |
281 |
65 |
|
Země Slovenská-Bratislava |
43 |
41 |
2 |
|
ostatní obce |
86 |
86 |
- |
|
celkem |
129 |
127 |
2 |
|
Země Podkarpatoruská-Užhorod |
1 |
1 |
- |
|
ostatní obce |
2 |
2 |
- |
|
celkem |
3 |
3 |
- |
|
CELKEM |
1415 |
1243 |
172 |
OBECNÁ PROSPĚŠNOST
|
z toho v zemi |
|||||||||
|
ROK |
České |
Mor. sl. |
Slovenské |
Podkarpator. |
|||||
|
Cel. |
Praha |
ostat. obce |
Brno |
ost. obce |
Bratislava |
ost. obce |
Užh. |
ost. obce |
|
|
1918 |
165 |
23 |
87 |
3 |
52 |
// |
// |
// |
// |
|
1919 |
18 |
3 |
14 |
- |
1 |
// |
// |
// |
// |
|
1920 |
447 |
45 |
274 |
7 |
112 |
1 |
8 |
// |
// |
|
1921 |
164 |
16 |
78 |
- |
56 |
1 |
13 |
// |
// |
|
1922 |
133 |
21 |
63 |
5 |
20 |
7 |
16 |
1 |
// |
|
1923 |
83 |
24 |
28 |
8 |
9 |
4 |
10 |
// |
// |
|
1924 |
38 |
10 |
12 |
1 |
5 |
2 |
8 |
// |
// |
|
1925 |
36 |
14 |
13 |
2 |
2 |
2 |
3 |
// |
// |
|
1926 |
39 |
16 |
13 |
4 |
3 |
// |
3 |
// |
// |
|
1927 |
50 |
18 |
10 |
9 |
7 |
2 |
4 |
// |
// |
|
1928 |
33 |
15 |
7 |
1 |
4 |
2 |
3 |
// |
1 |
|
1929 |
23 |
11 |
4 |
2 |
3 |
2 |
// |
// |
1 |
|
1930 |
62 |
29 |
12 |
7 |
4 |
5 |
8 |
// |
// |
|
1931 |
82 |
37 |
16 |
3 |
7 |
11 |
8 |
// |
// |
|
1932 |
31 |
17 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
// |
// |
|
1933 |
10 |
6 |
1 |
- |
2 |
- |
1 |
// |
// |
|
1934 |
1 |
- |
- |
- |
- |
1 |
- |
// |
// |
|
do konce r. 1934 |
1415 |
302 |
635 |
54 |
292 |
43 |
86 |
1 |
2 |