(9.10 hodin)
(pokračuje Martínek)
Nicméně já bych si dovolil ve své první úvodní řeči říci něco, co se týká obou těchto zákonů jako obecný úvod, a dovolil bych si vaši pozornost napřímit také na materiál, který jsme na ministerstvu pro vás připravili, ve kterém máte podrobně popsán celý problém nájemného, a snažili jsme se také, abyste byli blíže seznámeni s reálným stavem, tak abyste měli reálný stav situace konkrétně u vás, resp. v místě vaší kanceláře. Proto se v tomto materiálu každý z vás najdete a každý z vás najdete, v jakém smyslu by se úprava, která bude předkládána, týkala konkrétního místa, ve kterém se nalézá vaše kancelář. Kromě toho je v tomto materiálu také uveden odkaz na kalkulačku, kterou má ministerstvo vyvěšenu, a v podstatě v tomto materiálu nebo prostřednictvím této adresy se potom můžete dopátrat vlastně kteréhokoliv místa v republice, tak abyste zase měli konkrétní přehled, jakého problému se celá záležitost týká.
V tomto materiálu je také určité srovnání s evropskými normami. A myslím si, že je v tomto materiálu také zajímavý graf (ukazuje), ve kterém je popisováno, o kolik vlastně nájemné v jednotlivých oblastech se eventuálně zvyšuje. A máte tady také procentuální záležitost, to znamená, jak se to týká těch zhruba asi 700 tisíc bytů v republice a o kolik korun na metr čtvereční vlastně znamená úprava v jednotlivých letech.
Ministerstvo přistoupilo k přípravě těchto dvou zákonů především proto, že chybí právní předpis, který upravuje nájemné z bytu, na který odkazuje příslušný občanský zákoník, a to konkrétně v § 696.
Problém je, že ve stávající době máme v podstatě dva typy nájemného: nájemné, které se sjednává smluvně - jedná se zejména o nové byty nebo o byty, ve kterých se mění nájemce - a vedle toho existují byty, kde není smluvní nájemné, ale toto nájemné vzniklo také právním způsobem, ale je to tzv. nesjednané nájemné, to znamená, jsou to byty, které jsou obsazeny nájemci, kteří získali právo užívat byt před rokem 1992, popřípadě jejich následníci v důsledku přechodu nájmu. Nájem těchto bytů nevznikl na základě smlouvy dvou stran, ale na základě administrativně přidělovaného správního rozdělení včetně centrálně stanoveného nájemného. Tato skutečnost a další vývoj a zrušení některých vyhlášek a nařízení v této oblasti nakonec došla k tomu, že od roku 2002 vlastně není možné upravovat nájemné, protože došlo ke zrušení těch postupů, které byly předtím obvyklé. A tato skutečnost má zcela jistě negativní dopad, protože došlo ke zcela zřejmému rozevření nůžek mezi smluvním nájemným a nájemným, kde byty byly přiděleny administrativní cestou.
Změna občanského zákoníku, kterou vám předkládáme, vychází z předpokladu, že smluvní sjednávání nájemného včetně jeho změn je svou povahou vztahem občanskoprávním. Využití smluvního principu je doplněno nezbytnými a účinnými ochrannými mechanismy, které umožňují dosáhnout přiměřené a odůvodněné změny nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu také i v situaci, kdy k prvotní dohodě smluvních stran nedojde, a to zejména s odkazem na "v místě obvyklé nájemné". V místě obvyklým nájemným v souladu s existujícím vymezením tohoto pojmu v českém právním řádu se rozumí nájemné, za které by bylo možné pronajmout daný byt v daném místě a čase, přičemž do výše obvyklého nájemného se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů pronajímatele, nájemce ani vlivy zvláštní obliby.
Doplňuji, že pojem "obvyklé ceny" se vyskytuje jako standardní a běžně srozumitelný pojem v mnoha existujících právních předpisech, jako je např. občanský a obchodní zákoník, občanský soudní řád, zákon o mzdě, zákon o obcích, zákon o ochraně veřejného zdraví, zákon o pojistné smlouvě a další. Nejedná se tedy v žádném případě o něco zvláštního, co by nebylo zřejmé. A také se v žádném případě nejedná o průměrné nebo převažující nájemné v daném místě. Zdůrazňuji tento aspekt především proto, že smyslem návrhu, definovaného v místě obvyklém nájemném za konkrétní byt, je vázat možnost zvyšování nájemného, pokud se samozřejmě obě strany nedohodnou jinak, na skutečný vývoj nájemného v místě trhu s byty a právě ve vztahu ke konkrétnímu specifickému bytu a jeho specifickým vlastnostem.
Návrh tohoto zákona věcně, časově a právně navazuje na vládou schválený zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytů. A zdůrazňuji proto, že ustanovení upravující změny nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu mohou nabýt účinnosti až poté, co budou vytvořeny ekonomické a další podmínky pro uplatnění navrženého smluvního přístupu k nájemnému, tedy po uplynutí šestiletého tzv. přechodného období, během něhož bude možno jednostranně zvyšovat nájemné. Toto standardní období je tedy navrženo od roku 2012.
Cílem tohoto opatření, které je v tomto zákonu navrženo, je, aby jak nájemce, tak nájemník měli právo reagovat na vývoj tržní situace v oblasti, a měli tedy oba stejné pravomoci zvyšovat, resp. požadovat snížení nájemného. A v případě, že se nedohodnou - to znamená, dohoda je vždycky prvním předpokladem - tak potom by o těchto záležitostech rozhodoval soud.
Návrh zákona dále obsahuje změnu některých ustanovení občanského zákoníku týkajících se zejména přechodu nájmu bytu, výpovědi nájmu bytu a souvisejících otázek. Cílem je omezit prolongování nájemních vztahů uzavřených na dobu neurčitou, v němž se promítá určitá deformace způsobená dříve uplatňovanou regulací nájemného. A dále je tady další princip, který by měl zpřísnit postup proti neplatičům nájemného.
Tato ustanovení by nabyla platnosti v souladu s návrhem zákona o jednostranném zvyšování nájemného, tzn. v roce 2006, protože jejich cílem je odstranit některé deformace, které na trhu s byty existují. V podstatě se jedná o to, že pokud se týká přechodu nájemního vztahu, tak tam tento přechod bude možný stávající cestou pouze u přímých dědiců. Pokud se týká dalších následníků nebo přechodu nájmu, tak tam by se stávající nájem z doby neurčité stal nájmem na dobu určitou, a to na dobu pěti let.
***